Pour une bonne comptabilité, se fier à ses propres expériences n’est pas recommandé. Il est judicieux d’opter pour l’intervention d’un expert en la matière : un expert-comptable. Faire appel à un expert-comptable est bien, choisir un spécialisé en son domaine d’activité est mieux. Dans le cadre de ce dossier, nous allons particulièrement parler de l’expert-comptable spécialisé location meublée. Que faut-il savoir ? Dans un premier temps, un rappel sur le régime de la location meublée ainsi que ses obligations comptables est nécessaire. Dans un second temps, on parlera davantage de l’expert-comptable spécialisé location meublée.
Tout ce qu’il faut savoir sur la location meublée
Lorsqu’on parle de location meublée, il convient de distinguer deux cas : la location meublée non professionnelle et la location meublée professionnelle. Le point commun de ces deux régimes est qu’ils correspondent à un mode d’investissement immobilier locatif.
Location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle : point commun
Professionnel ou non professionnel, cet investissement correspond à la location d’un local garni de meubles. Ces derniers doivent être indispensables à la vie quotidienne. De ce fait, les éléments mobiliers sont les suivants :
- une literie complète,
- rideaux ou volets
- plaques de cuisson et four,
- la vaisselle,
- luminaire,
- table et chaises,
- étagères de rangement.
En outre, aussi bien la location meublée non professionnelle que la location meublée professionnelle sont destinées aux particuliers désireux de mettre en location leur immeuble.
Enfin, ces deux régimes sont soumis aux Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
NOTE : Dans l’un ou l’autre régime, le loueur meublé n’est pas soumis à la TVA.
Location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle : les différences
Dans un premier temps, il y a une différence au niveau de la condition d’éligibilité. Pour la location meublée non professionnelle (LMNP), le revenu annuel ne doit pas excéder 23 000 euros TTC et pas plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. Quant à la location meublée professionnelle (LMP), les revenus de la location doivent être supérieurs à 23 000 euros et plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Dans un second temps, le régime fiscal : les deux régimes peuvent bénéficier d’une exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dans les conditions suivantes : recettes supérieures à 23 000 euros et la location en meublé constitue l’activité principale. Pour la location meublée professionnelle, à ces conditions s’ajoute une condition supplémentaire : les revenus doivent constituer 50 % des revenus du foyer.
Enfin, en ce qui concerne le régime des plus-values de cession, la LMNP bénéficie d’une exonération totale après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Quant à la LMP, l’exonération est partielle si les conditions suivantes sont cumulativement remplies : plus de 5 ans d’exercice et les recettes doivent être entre 90 000 et 125 000 euros. L’exonération est totale lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 euros.
Location meublée : les obligations comptables du loueur en meublé
Le loueur en meublé est aussi bien soumis à des obligations comptables qu’à des obligations fiscales.
Obligations comptables
Le loueur en meublé n’est pas, en principe, soumis à des obligations comptables particulières. En effet, il est soumis aux obligations comptables classiques du Code de commerce, notamment :
- La tenue d’une comptabilité correspondant à l’enregistrement de la chronologie des mouvements ;
- La tenue d’un registre des immobilisations et des amortissements ;
- La tenue de livres comptables en l’occurrence : le livre-journal, le grand livre et l’inventaire ;
- Réaliser l’établissement d’un compte annuel.
Les obligations fiscales du loueur en meublé
Il convient de souligner, d’une part, que le calcul du bénéfice imposable correspond aux recettes annuelles déduites des charges et amortissements. D’autre part, sont des amortissements déductibles : l’amortissement des locaux, l’amortissement du matériel et du mobilier ; l’amortissement des travaux (construction, reconstruction ou amélioration).
En ce qui concerne l’obligation fiscale du loueur en meublé, il est tenu de procéder à la déclaration de ses revenus. Cette obligation est la télédéclaration. Pour ce faire, les documents suivants doivent être fournis :
- Un bilan simplifié indiquant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice
- Un compte de résultat simplifié de l’exercice composant de deux rubriques à savoir le résultat comptable et le résultat fiscal
- Un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments fournis au régime fiscal des plus-values et moins-values
- Un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables
Expert-comptable spécialisé location meublée : pourquoi opter pour ce professionnel ?
Pour une bonne compréhension, il convient de rappeler les missions assignées à l’expert-comptable.
Un petit rappel sur les missions de l’expert-comptable
La mission principale de l’expert-comptable est d’assurer la gestion de la comptabilité d’une entreprise. L’objectif est de procurer à une entité une comptabilité la plus sincère. En d’autre terme, l’intervention de ce professionnel est nécessaire pour avoir une bonne santé financière. Les tâches ci-après entrent dans le cadre de son intervention, notamment pour une location en meublé :
- La comptabilisation de toutes les pièces ;
- L’inscription auprès des impôts : cela concerne la déclaration de début d’activité, les options en matière de TVA, les éventuelles formalités auprès du CGA ;
- Déclaration fiscale ainsi que l’établissement de la liasse fiscale et de ses annexes.
Outre ces missions, l’expert-comptable peut proposer des services supplémentaires.
Intérêts du recours à un expert-comptable spécialisé location meublée
Faire appel à l’expertise d’un expert est judicieux. Cela représente de nombreux intérêts.
D’une part, recourir à l’aide d’un expert-comptable permet au loueur de gagner du temps.
D’autre part, opter pour un expert-comptable dans le domaine de la location meublée permet au loueur d’avoir une comptabilité suivant les normes requises.
Enfin, grâce à l’intervention de l’expert-comptable, le loueur est épargné de la commission d’erreurs qui pourrait l’exposer à des pénalités.
Expert-comptable spécialisé location meublée : en ligne ou hors ligne ?
Il convient de souligner que l’expert-comptable peut exercer son art en tant que salarié, ou en tant que travailleur indépendant.
Outre cette distinction, il y a la distinction entre expert-comptable en ligne et expert-comptable hors ligne. Ces alternatives sont intéressantes, chacune représente des avantages. Tout dépend de l’attente du loueur.
NOTE : en cas d’option pour l’expert-comptable hors-ligne, il est judicieux de recourir à un expert-comptable de proximité.
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