On assiste actuellement à un développement fulgurant du secteur de l’immobilier, c’est la raison pour laquelle de plus en plus d’entrepreneurs se ruent vers ce domaine si sollicité et les investisseurs y voient un moyen très efficace de placer leur argent. Partout ailleurs en France, plus particulièrement dans les grandes villes telles que Paris ou Lyon, les agences immobilières sont assez sollicitées, et la santé financière de ces dernières reste toujours le vert.
Cependant, la comptabilité d’une telle structure peut s’avérer assez complexe à cause de la nature même de l’activité exercée. Ceci dit, procéder à la gestion comptable devient un problème majeur à résoudre, et ce quel que soit la forme juridique concernée.
Dans cet article, nous parlerons des rôles d’un expert-comptable dans la gestion des entreprises des agents immobiliers, tout en prodiguant divers conseils avant de choisir un professionnel des chiffres adapté à l’activité.
Les généralités sur l’activité exercée par un agent immobilier
En quoi le métier d’agent immobilier consiste-t-il réellement ?
D’une manière générale, les agences immobilières sont des structures spécialisées dans tout ce qui concerne les biens immobiliers, on parle notamment des différentes transactions, des locations et de l’administration de cesdits biens, et ce pour le compte d’autres personnes.
Autrement dit, l’activité d’un agent immobilier consiste à effectuer des recherches, des achats et des ventes de biens immobiliers.
Cela englobe notamment la location ou la sous-location (meublée ou non), l’achat ou la vente de parts de sociétés immobilières (aboutissant à une attribution de biens immobiliers en propriété ou en jouissance), de la vente d’éléments liés aux transactions immobilières (les fonds de commerce inclus), la gestion immobilière, ou encore de l’exercice en tant que syndic de copropriété.
NB. Les principales formes juridiques peuvent être choisies pour exercer le métier d’agent immobilier (une entreprise individuelle, une SARL, une SAS, une SA).
Qu’en est-il de la carte professionnelle d’un agent immobilier ?
Par ailleurs, exercer un tel métier n’est pas donné à tout le monde, il faut en effet posséder une carte professionnelle, une carte délivrée par la CCI ou la chambre du commerce et de l’industrie du territoire (après demande de l’intéressé).
Notons que la carte professionnelle sera délivrée au chef d’entreprise (représentant légal) si l’on est face à une société à plusieurs associés. Enfin, rappelons que la souscription à une assurance de responsabilité civile est obligatoire pour tout professionnel désireux de constituer une agence immobilière.
Les particularités constatées dans l’activité d’un agent immobilier sur le plan comptable
Les généralités sur le régime fiscal des agences immobilières
Les agents immobiliers exerçant par l’intermédiaire d’agences sont assimilés à des prestataires de services. À ce titre, ils ont l’obligation de se soumettre au régime des BIC ou des bénéfices industriels et commerciaux. Il faut aussi savoir qu’en fonction du régime d’imposition choisi, il convient de fournir des documents comptables spécifiques. Ces régimes sont énumérés ci-après :
- Le régime micro BIC (pour les EI dont le chiffre d’affaires annuel HT est inférieur à 70 000 euros) ;
- Le régime réel simplifié (pour les agences immobilières réalisant un chiffre d’affaires annuel HT compris entre 70 000 et 247 000 euros) ;
- Le régime réel (le régime lambda pour toutes les sociétés commerciales).
Les spécificités comptables proprement dites d’une agence immobilière
La première particularité comptable à prendre en considération est l’utilisation de divers journaux dédiés aux diverses opérations comptables qui sont incorporées dans un seul et même journal (une sorte de centralisateur). Il faut également que l’agence immobilière procède à la préparation des factures, tout en établissant des inventaires d’une manière régulière.
S’agissant des syndicats de copropriété, ces derniers sont dans l’obligation d’avoir une comptabilité d’engagement. Cela veut donc dire que le constat des créances et des dettes ainsi que la présentation de tous les états financiers doivent être effectués. Par contre, on remarque une certaine simplicité concernant la comptabilité de la gestion locative immobilière (une comptabilité de trésorerie suffira).
Enfin, la dernière particularité à évoquer est l’obligation de gestion d’au moins deux comptes en banque (un compte pour les dépenses courantes et un autre pour les mandants). Cette spécificité a pour objectif de mettre un écran entre le flux de trésorerie de l’agence ainsi que le fonds dédié aux mandants.
NB. En tant que société commerciale, une agence immobilière doit utiliser un plan comptable immobilier pour les ADB ou les administrateurs de biens (un plan comptable spécifique intégrant les actes d’administration de biens, les garanties financières ainsi que les comptes des mandants).
Des conseils importants sur l’implication d’un expert-comptable spécialisé pour les agents immobiliers
Pourquoi recourir à un professionnel des chiffres spécialisé dans l’immobilier ?
Avant tout, précisons que le recours à un expert-comptable ne constitue en aucun cas une obligation légale pour les agents immobiliers. Cependant, il est chaudement recommandé de le faire en vue des spécificités comptabilités susmentionnées.
En effet, les services d’un expert-comptable spécialisé seront utiles pour la gestion des tableaux de bord et notamment pour les apports en matière d’expertise comptable, que ce soit sur le domaine financier qu’administratif. La fiscalité et les affaires sociales et juridiques ne sont pas à écarter.
Le premier avantage concernant le recours à un expert-comptable en agence immobilière c’est que ce professionnel disposera d’une expérience avérée dans ce domaine si spécifique, et sera à même de prodiguer les conseils adaptés en matière de comptabilité (sur celle relative à la gestion locative en particulier). Le fait d’apporter les éléments pour une optimisation financière de l’agence immobilière sera facile pour lui.
En plus de la connaissance accrue sur le plan comptable dédié à une agence immobilière, le professionnel des chiffres sera impliqué dans l’accompagnement personnalisé du dirigeant de l’agence (une analyse financière approfondie grâce aux indicateurs qu’il jugera pertinents). Enfin, une conformité aux normes comptables en vigueur sera garantie par l’expert-comptable.
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