Pour la majorité des sociétés commerciales existantes, la tenue de la comptabilité est une obligation et un aspect à ne surtout pas négliger afin d’être toujours en règle vis-à-vis de l’administration fiscale et bien évidemment à l’égard des tiers. Certes, comme son nom l’indique, la société civile immobilière ou la SCI n’est pas une société commerciale, mais il est cependant recommandé de bien contrôler et de bien gérer l’aspect financier de ses affaires.
À cet effet, le recours à un expert-comptable spécialisé dans la comptabilité d’une SCI serait judicieux, non seulement pour le bien de la société elle-même, mais également pour que celle-ci puisse respecter les obligations comptables auxquelles elle doit se soumettre en optimisant au maximum sa gestion financière. Il peut par exemple s'agir d'un recours à un expert-comptable en ligne.
La SCI et ses généralités en matière de comptabilité
Une tenue de la comptabilité au sein d’une SCI : une obligation légale ou non ?
Pour mieux cerner la comptabilité d’une SCI, il convient au préalable de rappeler certaines de ses caractéristiques. En premier lieu, elle est définie comme étant une société créée par plusieurs personnes dans le but d’acheter ou d’acquérir un patrimoine ou un bien immobilier, afin de générer des profits grâce à des loyers. En matière de fiscalité, ce type de société est généralement (par défaut) soumis à l’impôt sur le revenu (IR). En d’autres termes, les bénéfices générés par la SCI et partagés aux associés selon leurs parts sociales seront imposés sur le portefeuille de ceux-ci comme revenus fonciers (une fiscalité transparente). Ainsi, la loi n’exige pas d’elle une quelconque obligation comptable, au contraire des sociétés commerciales. En effet, seule une comptabilité de trésorerie sera nécessaire (une comptabilité ne tenant compte que des recettes et des dépenses, sous forme d’encaissements et de décaissements).
Une tenue de la comptabilité classique obligatoire dans certains cas
Cependant, des obligations plus accrues seront observées au niveau des autres SCI. Généralement, on appliquera une comptabilité en partie double (ou une comptabilité d’engagement). Cela implique donc de suivre les règles classiques auxquelles sont soumises la majorité des entreprises commerciales, c’est-à-dire les règles émises par le plan comptable général (tenir un livre journal des achats, celui des ventes, de la TVA, un grand livre, etc.). C’est fréquemment dans ce cas que l’intervention d’un expert-comptable est vivement conseillée, parce que ce type de comptabilité implique d’avoir d’excellentes bases en la matière, et plus particulièrement en ce qui concerne l’immobilier dans une SCI.
De plus, l’obligation d’établir des comptes annuels incombe aux SCI qui ont décidé de se soumettre à l’imposition sur la base de l’impôt sur les sociétés (IS). Il en est de même dans le cas où un associé soit soumis à l’IS, ou dans la mesure où une SCI répond à quelques caractéristiques (le total du bilan annuel est supérieur à 1,55 million d’euros, le chiffre d’affaires annuel excède les 3,1 millions d’euros, l’effectif des salariés dépasse la barre des 50). Enfin, il faut aussi parler des SCI dont l’activité a des caractéristiques particulières. Elles doivent dans ce cas avoir recours à la comptabilité en partie double également (pour le cas d’une SCI exerçant une activité commerciale).
L’expert-comptable immobilier pour une SCI, une nécessité ou une obligation ? Comment bien le choisir ?
Les avantages de faire appel à un expert-comptable en la matière
Comme il a été brièvement mentionné plus tôt, l’intervention d’un expert-comptable spécialisé en immobilier, dans la comptabilité d’une SCI n’est pas du tout une obligation légale. Les associés ont la possibilité de n’utiliser qu’un simple logiciel de gestion comptable. Toutefois, cette dernière solution comporte des risques et peut entraîner des conséquences assez lourdes pour la société (des erreurs répétées par exemple). C’est la raison pour laquelle le recours à un expert-comptable sera une nécessité de premier ordre.
Dans ce cas, les associés pourront bénéficier de nombreuses astuces et de divers conseils d’un professionnel en la matière, afin que la fiscalité de la SCI puisse être gérée dans les conditions optimales (c’est le cas aussi dans d’autres domaines, tels que le domaine juridique, ou le domaine social). Notons en outre qu’il est capable d’accompagner les associés dans tous les stades d’évolution possibles (création de la SCI, modification statutaire ou expansion, liquidation). Un avantage à ne surtout pas négliger aussi c’est le fait qu’il sera apte à utiliser un logiciel adéquat pour la tenue de la comptabilité, et pour diverses déclarations fiscales auprès de l’administration concernée (déclaration de la TVA par exemple).
De plus, les associés pourront avoir un gain de temps inestimable, leur permettant de se consacrer pleinement aux tâches qui apporteront une valeur ajoutée à la société. Ensuite, l’expert-comptable sera là pour perfectionner au mieux la tenue des écritures relatives à la comptabilité, surtout celui qui se spécialise en immobilier (il pourra apporter encore plus son expérience dans ce domaine spécifique). Enfin, n’oublions pas qu’il doit être en mesure de mettre sa responsabilité en cause pour toute erreur ou déconvenue de sa part.
Un expert-comptable immobilier : des critères de sélection à prendre en considération ?
Avant toute chose, il est primordial de s’assurer que le professionnel choisi possède réellement les compétences et les qualifications requises pour exercer cette fonction. Pour ce faire, il faut vérifier s’il est inscrit à l’ordre des experts-comptables de la région concernée. Notons que cette inscription ne pourra se faire sans avoir un diplôme d’études supérieures de bac+8 en comptabilité (un diplôme d’expertise comptable, ou un DEC).
En outre, il ne faut pas trop se fier aux diplômes dans certains cas, puisque sur le papier, il peut sembler être très compétent, mais en réalité, il se peut que ça ne soit pas le cas. Par conséquent, il est nécessaire de lui demander clairement s’il est spécialisé dans un domaine spécifique (la comptabilité d’une SCI dans notre cas). Pour faciliter le choix, il suffit de cibler un expert-comptable ayant suivi des formations additionnelles sur les affaires relatives à la gestion d’un patrimoine immobilier (il se peut que le parcours s’oriente vers la comptabilité en gestion locative, ou encore vers la comptabilité de copropriété).
Qu’en est-il d’un expert-comptable en ligne ?
Que l’expert-comptable soit physique ou qu’il exerce exclusivement son métier en ligne, tout dépendra fortement des réels objectifs de la SCI, et des tâches que cette dernière envisage de confier au professionnel. Un prestataire en ligne sera amplement suffisant si la société ne souhaite lui confier que l’établissement de sa déclaration annuelle (dans le cas où les conseils réguliers ne se font pas ressentir). A contrario, il sera judicieux de faire appel à un cabinet d’expertise comptable physique, si les associés de la SCI envisagent expressément l’apport en conseils tout au long d’une année d’exercice.
Enfin, notons qu’actuellement, ces deux possibilités sont assez proches l’une de l’autre. En effet, la majorité des cabinets créée récemment propose leur service exclusivement de manière dématérialisée, alors que ceux qui sont présents sur le marché depuis longtemps privilégient l’assistance physique. L’idéal serait alors de cibler un cabinet d’expertise comptable (spécialisé en immobilier) qui se positionne entre ces alternatives : d’un côté, le rapprochement physique au premier plan, et de l’autre la gestion à distance au second. En fin de compte, ce sera aux associés de la SCI de peser le pour et le contre afin de prendre la bonne décision.
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