Comment créer une SCI de location : les règles à savoir

Il existe plusieurs formes de société civile immobilière (SCI). On cite notamment : la SCI de location, la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI de construction-vente et la SCI de jouissance. Dans le présent dossier, nous allons faire un tour d’horizon sur les règles à savoir sur la création d’une société civile immobilière de location.

 

SCI de location : définition

 

Régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, la SCI, quelle que soit la forme adoptée, est une société à caractère civil. C’est un mode de gestion de bien immobilier, et la SCI de location en est la forme la plus utilisée.

En effet, la société civile immobilière de location a pour objet d’acquérir et de gérer un immeuble en le louer. Par ce type de société, les associés gagnent de revenus réguliers par la mise en location de son patrimoine immobilier : les loyers.

La location peut être non meublée (c’est-à-dire vide) comme elle peut être meublée. La location, dans le cadre d’une société civile immobilière, peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel.

 

Créer une SCI de location : comprendre les règles fiscales

 

Avant de procéder à la création d’une société, quelle qu’en soit la forme juridique, il est important de connaître la fiscalité à laquelle elle sera soumise.

En ce qui concerne la SCI, elle peut être aussi bien soumise à l’impôt sur le revenu qu’à l’impôt sur les sociétés. Par ailleurs en tant que société dite « transparente », la SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu.

En conséquence, la société n’est pas directement imposée. Ce sont les associés qui sont imposés sur leur revenu à hauteur de leur part au capital social de la SCI. Il convient de souligner que les dividendes de la SCI sont soumis à un prélèvement forfaitaire à taux unique ou « flat tax ».

Par ailleurs, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés.

 

Créer une SCI de location : les règles de fond

 

Les règles ou conditions de fond à la création d’une SCI concernent principalement : le nombre d’associés, les apports et la domiciliation.

 

• Règles relatives au nombre des associés

La société civile immobilière ne peut être instituée que par deux personnes minimum. Il ne peut y avoir de SCI unipersonnelle. Par ailleurs, il n’y a pas de nombre maximum.

Les associés peuvent être des nationaux, des ressortissants européens ou des ressortissants non européens.

En outre, étant une société civile, la capacité commerciale n’est pas exigée. Les associés peuvent être des membres d’une même famille.

 

• Les règles relatives aux apports

Comme toute société, les associés d’une SCI de location doivent constituer le capital social. Ce dernier est constitué par les apports, la valeur transférée à la société en contrepartie desquels l’associé reçoit une part sociale.

Les apports peuvent être en numéraire, c’est-à-dire par une somme d’argent. Dans ce cas, ce dernier doit être déposé sur un compte bancaire de la société civile immobilière de location.

Les apports peuvent être en nature, c’est-à-dire en bien meuble ou en bien immeuble. Généralement, en SCI, le bien apporté est un bien immeuble. Dans ce cas, l’immeuble doit faire l’objet d’une évaluation par un commissaire aux comptes.

 

• Les règles relatives à la domiciliation

La domiciliation est la procédure en vue de la détermination du siège social d’une société. C’est une étape obligatoire. À l’instar des sociétés commerciales, les sociétés civiles doivent également avoir une adresse de domiciliation. Cette dernière correspond à l’adresse administrative de la société.

En matière de domiciliation, les règles sont les mêmes. Le siège social doit être réel. Cela signifie qu’il doit exister et son existence doit être justifiable.

En outre, la SCI de location peut opter pour toutes les alternatives de domiciliation : la domiciliation individuelle et la domiciliation collective.

Parmi les solutions de domiciliation individuelle, on cite : la domiciliation dans un local propre et la domiciliation à l’adresse personnelle du gérant de la SCI ou de l’un des associés.

Parmi les alternatives de domiciliation collective, on cite : la domiciliation au sein un espace coworking, la domiciliation auprès d’une société de domiciliation.

 

Créer une SCI de location : les règles de forme

 

Ce sont les règles de procédure en vue de l’immatriculation de la SCI de location.

 

• Rédaction et signature des statuts

Les statuts correspondent à l’acte destiné à régir le fonctionnement de la SCI. Ils doivent être rédigés par écrit et sous la forme authentique (ou notarié). Il convient de souligner que cette seconde condition est obligatoire du fait qu’il y a un apport en bien immeuble.

La rédaction des statuts doit veiller à ce que les mentions obligatoires soient incluses. Ce sont en l’occurrence :

• la forme juridique de la société ;

• l’objet de la société (la location d’immeuble) ;

• la dénomination ;

• l’adresse de domiciliation ;

• le capital social ;

• la durée de vie de la société ;

• les apports de chaque associé ;

• les modalités de fonctionnement de la société.

Enfin, les statuts doivent être signés par les associés.

 

• Publication d’un avis de constitution

Afin d’informer les tiers, les associés doivent publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales du ressort du siège social de la SCI.

L’avis doit, en principe, mentionner les informations suivantes :

• La forme des statuts : acte sous seing privé ou authentique ;

• La date de signature des statuts ;

• La dénomination sociale ;

• L’adresse du siège social ;

• L’objet social de la SCI ;

• La durée de la SCI ;

• Le montant du capital social de la SCI.

Cette liste est non exhaustive.

 

• Dépôt de la demande d’immatriculation

La demande d’immatriculation est à déposer au greffe du tribunal de commerce compétent.

Le dossier de demande doit comporter :

• Le formulaire M0 signé et daté ;

• Un exemplaire des statuts être signé par tous les associés ;

• L’attestation de dépôt de fonds ;

• L’attestation de parution dans un journal d’annonce légale ;

• Un justificatif de jouissance des locaux ;

• La déclaration des bénéficiaires effectifs ;

• Un justificatif d’identité du gérant ;

• Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant, datée et signée.

• Paiement des frais de greffe.