La SCI ou la société civile immobilière est sans équivoque le statut juridique par excellence lorsqu’il s’agit d’acquérir, de gérer ou de mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers qui constituent un patrimoine. Constituée par au moins deux associés, elle peut se mettre à exercer une activité locative qui peut prendre diverses caractéristiques.

D’une part, les biens loués peuvent faire l’objet d’un contrat de bail à longue durée ou à durée indéterminée, un contrat qualifié de location permanente, et d’autre part, la location peut être que saisonnière.

Dans cet article, nous allons plutôt nous pencher sur cette dernière situation. Autrement dit, nous allons étudier la possibilité de créer une SCI en exerçant une activité de location saisonnière.

 

Les généralités sur la location saisonnière

 

 

  • La définition et la règlementation de la location saisonnière en France

Par définition, une location d’un bien immobilier est dite saisonnière lorsque la clientèle souhaite louer cedit bien pour une durée n’excédant pas les 3 mois consécutifs, en d’autres termes il s’agit d’une location à court terme (appartement de vacances ou de voyage d’affaires par exemple).

La plupart du temps, ce genre de pratique s’effectue par le biais d’une agence immobilière, cependant il est également possible de la retrouver en se tournant vers les sites spécialisés ou les applications dédiées telles que Airbnb, Tripadvisor ou Booking.

En matière de règlementation, les pouvoirs publics sont forcés de procéder à une adaptation en se référant aux règlementations relatives à la location à long terme. Cependant, depuis 2014, la location saisonnière a fait l’objet d’une promulgation de loi, il s’agit de la loi Alur (ou loi Duflot) qui abroge celle de 1989 régissant les baux de location à long terme.

Ainsi, on a pu ressortir une définition simple et claire sur cette location saisonnière. En se basant sur cette loi, il s’agit de procéder à la location meublée d’un bien qui est destiné à l’habitation, une location à cout terme qui s’effectue d’une manière itérative à une clientèle de passage dont le besoin n’est pas d’y élire domicile.

 

  • Une importante distinction à prendre en considération

Il arrive souvent que l’on confonde la location saisonnière pour particuliers et celle destinée au domaine commercial. Pour ce dernier cas, on fait plutôt référence à la LMP ou la location meublée professionnelle dont la règlementation est totalement différente de la location saisonnière pour particuliers, qui elle doit impérativement être meublée.

Cela implique donc qu’il est impératif de trouver dans le logement tout le mobilier ainsi que les équipements qui sont indispensables à la vie quotidienne (literie avec couette et couverture, système d’occultation de fenêtres dans les chambres à coucher, four à micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle de base pour les repas, plaques de cuisson, etc.).

NB. Une location saisonnière meublée ne concerne pas uniquement les appartements ou les chambres. Cela englobe également la location de villas, de caravanes ou encore de bungalows meublés. En outre, le « meublé de tourisme » est également une appellation connue de la location saisonnière meublée.

 

La compatibilité de la location saisonnière meublée avec la création d’une SCI

 

Rappelons encore une fois que le but premier d’une SCI est la gestion immobilière que ce soit en location ou en d’autres aspects dans ce domaine, cela veut donc dire que cette forme juridique est tout à fait compatible à la location saisonnière.

En guise d’exemple, il est faisable de louer par l’intermédiaire de Airbnb en SCI. Toutefois, il convient de prendre en considération de quelques conséquences fiscales qui frappent directement la SCI.

 

  • Le régime fiscal d’une SCI exerçant une activité de location saisonnière meublée

Quand on parle de location meublée en tant qu’activité de la SCI, il faut s’attendre à quelques spécificités en matière de règles concernant le régime d’imposition. Sachez que le principe fiscal de base lié à la création d’une SCI est la soumission de cette dernière au régime de l’IR ou de l’impôt sur le revenu.

Autrement dit, tous les bénéfices générés en exploitant l’activité de location seront partagés entre les associés en fonction de la valeur de leur contribution au capital social de la société (parts). Ainsi, ces bénéfices (les loyers en l’occurrence) seront déclarés par chacun des associés au titre de leurs revenus fonciers s’ils sont des personnes physiques (au titre des BIC ou des bénéfices industriels et commerciaux en cas d’associés-personne morale).

Par contre, en tant qu’activité de location saisonnière meublée, l’assujettissement d’office de la SCI au régime d’imposition de l’IS ou de l’impôt sur les sociétés n’est pas à écarter.

Certes, cette option présente de nombreux avantages (imposition des associés sur les bénéfices faisant l’objet d’un versement de dividendes de la SCI, cession de parts sociales accompagnée d’abattements sur la plus-value, amortissement d’immeuble, etc.), mais ces avantages pourront être appréciés uniquement si l’option de l’IS a été volontairement choisie par les associés de la société, ce qui n’est pas toujours le cas si le régime d’imposition a été imposé à la SCI.

 

  • Comment contourner cette contrainte liée au changement de régime ?

Néanmoins, la transformation du régime d’imposition (de l’IR à l’IS) présente une échappatoire qu’il est important de préciser. En effet, à partir du moment où l’activité de la location saisonnière ne revêt pas un caractère régulier, il est envisageable d’éviter ce changement de régime.

Cela implique donc que si la location saisonnière est exercée chaque année par la SCI, alors celle-ci sera forcément soumise à l’IS, puisque le caractère non régulier n’est plus.

NB. Certains biens immobiliers appartenant à des membres d’une même famille (détention par une indivision) peuvent également faire l’objet d’une location.

 

  • Qu’en est-il des étapes de création d’une SCI exerçant une activité de location saisonnière ?

Activité de location saisonnière ou autre, il convient de toujours suivre la démarche classique de création d’entreprises. Ainsi, la création d’une SCI doit respecter le processus ci-après :

  • Rédaction statutaire en respectant les mentions obligatoires (les dispositions statutaires garantiront le bon fonctionnement de la SCI) ;

  • Procéder au dépôt du capital social de la SCI (ouverture d’un compte bancaire professionnel nécessaire) ;

  • Réaliser une formalité de publicité relative à l’annonce légale (un avis de constitution à publier dans un JAL ou un journal d’annonces légales pour informer tous les tiers de la création de la SCI) ;

  • Réunir les pièces justificatives exigées et constituer le dossier d’immatriculation de la SCI (incluant entre autres le formulaire M0 de SCI) ;

  • Procéder au dépôt du dossier d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce compétent (soit par poste, par un déplacement au greffe ou par la procédure dématérialisée).

NB. Avant de procéder à ces différentes formalités, il est impératif pour la SCI de posséder une adresse de domiciliation d'entreprise. Autrement dit, la société doit obligatoirement avoir une adresse administrative et fiscale qui lui permettra d’avoir un siège social et d’être immatriculée au RCS ou au registre du commerce et des sociétés.

 

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