Une structure telle que la SCI ou la société civile immobilière est une structure très prisée par les entrepreneurs français. Cette forme de société procure en effet de nombreux avantages en matière de gestion et de transmission d’un patrimoine immobilier. Il s’agit donc d’une solution très utile pour une gestion collective d’un bien immobilier parce que la transmission de ce dernier sera considérablement simplifiée et génèrera un faible coût.
Il faut cependant savoir que la création d’une telle structure ne se fait pas à la légère ni sur un coup de tête, il convient de bien réfléchir à divers éléments, on parle entre autres du moment opportun pour sa constitution. C’est d’ailleurs sur ce point que se basera notre article.
Les atouts majeurs entourant la création d’une SCI
Avant de parler concrètement de la période opportune pour la création d’une SCI, il convient de prime abord d’énumérer quelques avantages ou atouts principaux concernant cette forme juridique. En d’autres termes, nous allons évoquer l’intérêt de la constitution d’une SCI.
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Un avantage incontestable sur la protection du patrimoine immobilier
Comme il a été brièvement susmentionné dans l’introduction, l’atout principal entourant la création d’une structure sociétale telle que la SCI n’est autre que l’acquisition et la gestion simplifiée d’un ou de plusieurs biens immobiliers constituant un patrimoine.
De plus, cette façon de détenir un bien constitue également un moyen efficace pour la protection du conjoint survivant. D’une manière plus concrète, c’est la société en sa qualité de personne morale qui acquiert le ou les biens immobiliers, et ce par l’intermédiaire des fonds réunis par les associés et l’éventuel emprunt.
Par conséquent, la seule et unique propriétaire des logements achetés n’est autre que la SCI. Les associés n’auront ensuite qu’à se partager les parts sociales en fonction de leurs apports respectifs. Ici, la protection réside dans le fait que les créanciers ne pourront pas attaquer directement les biens personnels des associés, mais devront passer par la société en cas de créances.
En cas d’actions infructueuses, c’est à ce moment que les parts sociales des associés entreront en jeu.
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Un faible coût de transmission de patrimoine
Lorsque la transmission du patrimoine a été évoquée ci-dessus, il ne faut pas oublier de mentionner le réel atout à tirer de cela. Il s’agit du faible coût de cette opération, une opération qui ne nécessite d’ailleurs aucune formalité complexe.
Le côté simple se trouve au niveau du bien donné, parce que ce dernier n’est pas le logement en lui-même, mais plutôt les parts sociales constituant la SCI qui seront plus faciles à partager. Il s’agit d’un moyen efficace pour la conservation du patrimoine au sein d’une famille de génération en génération (en cas de décès ou de disparition d’un associé, les parts reviennent aux héritiers en ne mettant pas en cause la société).
Quant au caractère abordable de la transmission, ce n’est pas la valeur vénale du bien qui sera prise en considération, mais une somme nettement inférieure (la raison est que le passif de la société est déduit de son actif).
Les conseils pour créer une SCI au bon moment et dans les délais impartis
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Création de la SCI avant l’achat ou l’acquisition du ou des biens immobiliers
Pour la création d’une société, il est essentiel de respecter une certaine chronologie afin de se mettre dans les bonnes dispositions pour la suite des formalités à effectuer. C’est particulièrement le cas concernant la constitution d’une société civile immobilière.
En effet, le respect d’une chronologie spécifique permettra aux associés fondateurs d’éviter le paiement des frais additionnels dans le cas d’un transfert de titres de propriété.
C’est la raison pour laquelle le moment idéal pour la création de la SCI serait avant l’achat ou l’acquisition du ou des biens qui formeront le patrimoine de la société.
Par ailleurs, cela constituerait également un avantage non négligeable parce que le fait de distancer l’achat du bien et la création de la SCI permettraient aux associés d’avoir largement le temps pour bien se focaliser sur les formalités administratives et juridiques qui leur incombent.
On parle notamment de la rédaction des statuts, de la nomination du gérant, des différentes étapes avant de procéder à la publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) et à l’immatriculation de la société au RCS ou au registre du commerce et des sociétés.
NB. Il est vivement recommandé de faire appel au service d’un professionnel pour bien cerner les besoins et les attentes des associés grâce aux conseils et aux connaissances d’un avocat ou d’un expert-comptable par exemple. Aussi, le choix d’une plateforme en ligne est actuellement une solution très prisée par les entrepreneurs (moins cher).
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Conseil important : prévoir une clause de substitution
Par exemple, si le projet implique la construction d’un bâtiment en vue d’une location, il sera au préalable nécessaire de trouver un terrain. Ensuite, la signature d’un compromis d’achat s’impose.
À ce moment du projet, la création de la SCI n’est pas encore impérative, il est possible en effet de signer le compromis d’une manière personnelle en demandant l’insertion d’une clause qui prévoit une faculté de substitution (une clause permettant de concorder précisément la création de la SCI avec la vente définitive sans réaliser aucune formalité particulière).
Ainsi, il convient de créer la SCI au moment de déposer la demande relative au permis de construire ou au moment de la signature de l’acte final.
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La préparation d’un business plan solide : la raison de la création de la SCI avant l’acquisition du bien
Il ne faut surtout pas négliger la première phase de la création d’une SCI qu’est la phase de préparation. Cette dernière englobe entre autres l’établissement d’un business plan en béton, et cela peut prendre plus de temps que prévu, en fonction notamment de la fréquence d’avancement du projet.
En outre, s’agissant d’un achat direct de locaux existants (sans passer par la construction), il est souvent nécessaire de faire divers travaux pour leur remise en état. Dans une telle situation, la constitution de la SCI peut se faire selon les préférences des associés fondateurs, c’est-à-dire à tout moment, mais au plus tard au moment de la signature de l’acte final.
À ce stade, il serait opportun de réaliser quelques projections financières et effectuer un business plan solide (savoir au préalable la rentabilité de l’investissement pour mieux cibler la date pour le retour sur investissement).
D’une manière générale, il faudra compter en moyenne 6 mois pour la préparation d’un projet de construction et environ 3 mois pour d’autres projets. Encore une fois, la variation des délais est fort probable, tout dépendra des caractéristiques du projet en question.
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