Au moment de choisir à forme d’entreprise d’une société, on se pose souvent la question : quelle est la forme juridique la plus avantageuse par rapport à l’exercice de notre activité ? En effet, en fonction de l’activité que l’entrepreneur exercera avec son entreprise, ce dernier doit être conscient qu’il doit choisir un statut juridique d’entreprise le plus adapté à l’exercice de son activité pour qu’il puisse tirer le maximum d’avantages de son entreprise.

Dans cet article, on se focalisera sur la forme juridique d’entreprise qui est la SCI ou la société civile immobilière. Plus précisément, on vous présentera les avantages de créer cette forme de société en passant d’abord sur fonctionnement de la société.

 

Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?

 

Une société civile immobilière est une forme juridique de société civile, ce qui veut dire que cette société n’a pas la possibilité d’exercer une activité commerciale ce qui implique qu’une société civile n’a pas la possibilité d’effectuer des actes de commerce.

Dans ce cas, l’objet social de la société civile immobilière doit être en rapport à la gestion d’un bien ou d’un patrimoine immobilier.

Par exemple, une société civile immobilière peut avoir comme objet social la mise en location d’un bien immobilier, ou la construction d’un immeuble en vue de la revente ou simplement la gestion d’immeubles.

Concernant la création de la SCI, elle doit être constituée par deux personnes au minimum. Elle doit obligatoirement avoir un capital social et une adresse de domiciliation d'entreprise inscrits dans les statuts de la société. La création de cette société nécessite aussi la publication d’un avis de création dans un journal officiel avant de passer à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

À noter : concernant la constitution du capital social de SCI, il faut savoir que la loi n’impose pas un minimum légal ce qui permet aux associés de déterminer librement le montant du capital de la société. Cela peut être considéré comme un des avantages de créer une SCI.

Par rapport au fonctionnement de la société, il faut savoir que la société peut être gérée par un ou plusieurs gérants qui sont nommés par les associés de la société. Une assemblée générale ordinaire doit être organisée par le gérant de la société suivant les stipulations des statuts de la SCI.

Par ailleurs, il est aussi possible pour une SCI d’avoir des assemblées extraordinaires dans l’année pour que les associés puissent voter les décisions importantes concernant la société.

 

Les avantages d’une créer une société civile immobilière

 

Concernant les avantages d’une société civile immobilière, il faut savoir qu’ils sont nombreux même si ces avantages ne sont pas connus de tous.

 

  • La facilitation de la gestion d’un patrimoine immobilier

En effet, en créant une société civile immobilière destinée à la gestion d’un patrimoine immobilier, il sera plus facile pour plusieurs personnes de gérer leur bien immobilier avec cette forme de société.

Par ailleurs, avec la société civile immobilière, les associés peuvent gérer d’autres activités en étant associé de la société, car comme ce qui a été exposé précédemment, la gestion des taches courantes pour fonctionnement ainsi que le développement de la société appartient au gérant.

Par ailleurs, il n’est pas toujours nécessaire pour le gérant d’obtenir l’accord unanime des associés concernant la gestion quotidienne de la société. Les associés ont la possibilité de limiter le pouvoir du gérant de la société concernant la prise de décision en insérant une clause qui se rapporte à ce pouvoir dans les statuts de la SCI.

 

  • Les avantages d’une SCI par rapport au choix du régime fiscal

Pour une société civile immobilière, le régime fiscal par défaut est le régime d’impôt sur le revenu. Avec ce régime, les bénéfices de la société seront imposables auprès des associés au moment de la réception des dividendes.

Pour cela, les bénéfices seront imposés sur la déclaration personnelle des revenus des associés, et cela, à titre de BNC ou bénéfices non commerciaux. Par ailleurs, les associés d’une société civile immobilière sous l’impôt sur le revenu bénéficient d’une exonération des impôts sur les plus-values immobilières.

En outre, il est possible pour une société civile immobilière d’être sous le régime d’impôt sur les sociétés à condition qu’elle n’exerce pas une activité commerciale sur le plan fiscal. Avec ce régime d’impôt sur les sociétés, la SCI a la possibilité de bénéficier d’un taux fixe concernant l’impôt sur les sociétés.

Il sera également possible pour la société de bénéficier de l’amortissement du bien dont la société est propriétaire, ce qui permet de réduire le montant des bénéfices imposables de la SCI chaque année. Par ailleurs, la société civile immobilière pourra appliquer le régime des plus-values professionnelles pour bénéficier de l’abattement pour la durée de détention du bien.

En soumettant la société civile immobilière au régime d’impôt sur les sociétés, cette dernière pourra bénéficier du dispositif PINEL qui peut permettre aux associés de bénéficier de certains avantages fiscaux. En effet, il est possible pour les associés de bénéficier d’une réduction des impôts selon la proportion des parts dans la SCI.

Néanmoins, en plus de l’application du régime d’impôt sur les sociétés sur la SCI, d’autres conditions doivent être respectées par la SCI pour qu’elle puisse jouir du dispositif PINEL. Pour cela, l’investissement par rapport aux biens mis en location par la société ne peut dépasser 300 000 € et seuls deux biens pourront être défiscalisés, et cela, par an.

Ensuite, les biens concernés par ce dispositif doivent avoir été acheté entre septembre 2014 et décembre 2017. Enfin, pour bénéficier de ce dispositif, le loyer des biens mis en location ne doit pas dépasser les limites qui sont déterminés en fonction de la situation géographique du bien mis en location.

 

  • La protection du patrimoine personnel des associés

Même si les associés d’une société civile immobilière ne bénéficient pas d’une responsabilité limitée, leur bien est tout même protégé avec une SCI. En effet, une SCI est une société dotée d’une personnalité juridique distincte.

Par conséquent, en cas de difficulté de la société, les créanciers de celle-ci n’ont pas la possibilité d’attaquer directement les associés mais ils devront tout d’abord passer par la société, c’est-à-dire qu’ils devront attaquer la société.

Si cette action contre la SCI n’est pas fructueuse pour les créanciers, c’est à ce moment qu’ils ont la possibilité d’intenter directement une action contre les associés.

 

  • La facilitation de la sortie des associés de la SCI

En effet, si un associé désire quitter la société civile immobilière, il est possible pour ce dernier de céder ses parts sociales à un autre associé de la société ou à un tiers. Par contre, si c’est un tiers qui achète les parts de l’associé sortant, pour que la cession soit valable, il faut l’accord des autres associés formant la SCI.

 

  • La simplification de la transmission du patrimoine immobilier de l’associé

Contrairement à une succession normale, avec une SCI, la transmission des biens immobiliers est plus simple. En effet, avec une SCI les problèmes liés l’indivision perdent leur effet, car les héritiers ou les successeurs de l’un des associés se partageront les parts sociales de ce dernier et non le bien indivis.

 

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