La société civile immobilière familiale ou la SCI familiale peut être créée pour faciliter la gestion du patrimoine immobilier d’une famille. En plus de cette facilitation de gestion, la société civile immobilière pour une famille présente plusieurs avantages non négligeables. Cette forme juridique de société civile permet à une famille de faciliter la transmission des biens dans la famille en évitant ou limitant les problèmes relatifs à la succession.
Dans cet article, on vous expliquera pourquoi créer une société civile immobilière familiale pour acheter un bien immobilier peut être avantageux pour une famille. Avant toute chose, il est important de connaitre ce qu’est une société civile immobilière familiale et comment elle fonctionne.
Une société civile immobilière familiale, qu’est-ce que c’est ?
Comme son nom l’indique, une SCI ou une société civile immobilière est une forme de société non commerciale, elle ne peut avoir un objet commercial, c’est-à-dire qu’une société civile ne peut exercer une activité commerciale. Concernant une société civile immobilière familiale, le principe est la même, elle ne peut exercer une activité commerciale. À la différence d’une SCI classique, la société civile immobilière familiale est formée par des membres d’une famille par lignée directe ou par alliance.
Tous les membres de la famille créatrice de la SCI qui ont effectué des apports lors de la constitution du capital social de la société deviennent automatiquement associés de celle-ci. En contrepartie des apports effectués par les associés, ces derniers recevront des parts sociales correspondant aux apports. Même si la société est créée dans le but de gérer un bien immobilier, les associés ont la possibilité d’effectuer des apports en numéraires pour la constitution du capital social.
Concernant le lien de parenté entre les associés d’une société civile immobilière, ce lien peut réunir des membres d’une famille allant au 4e degré de parenté. C’est-à-dire que la société civile immobilière familiale peut être formée par les parents, les enfants, les frères et sœurs, les arrières grands-parents, les oncles et tante, etc.
Le fonctionnement d’une société civile immobilière familiale
La société civile familiale fonctionne comme toutes les sociétés civiles par rapport aux dispositions communes. Elle est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil et par les articles 1845 et suivants.
D’une manière générale, deux associés suffisent pour créer une SCI familiale sans qu’il n’y ait de condition de nationalité ni d’âge. Cela signifie qu’un mineur peut être associé dans une SCI familiale.
Pour que la SCI puisse être créée, il faut que les associés rédigent des statuts qui régiront le fonctionnement de la société. Les associés peuvent librement établir les clauses des statuts selon ce qui leur convient le mieux en respectant les mentions obligatoires imposées par la législation en vigueur. Néanmoins, de par l’objet social de la SCI qui est la gestion immobilière, les statuts doivent être rédigés par des professionnels du droit pour être accepté lors de la création de la société.
La gestion quotidienne de la SCI est confiée à un gérant qui est nommé par les associés durant l’assemblée générale constitutive ou par un acte séparé. L’acte de nomination du gérant doit établir l’étendue de ses fonctions et de ses pouvoirs ainsi que l’éventuelle rémunération. Généralement, le gérant d’une SCI familiale est uniquement chargé des affaires courantes, les décisions importantes étant prises en assemblée générale des associés.
Du point de vue fiscal, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés selon le choix des associés à la création de la société.
Les avantages de la création d’une société civile immobilière familiale
Lorsque les mêmes membres d’une famille décident de créer une SCI dans le but d’acquérir un bien immobilier, cela est généralement justifié par plusieurs raisons.
Premièrement, cela aide lors de la succession. En effet, le bien détenu par une SCI familiale ne sera pas mis dans l’indivision comme dans une succession classique. Concrètement, cela signifie qu’en cas de décès de l’un des associés de la SCI, le bien sera divisé entre les membres de la société civile sans qu’il n’y ait de procédure de succession.
Deuxièmement, une SCI familiale permet une gestion plus simple du bien immobilier. Les charges inhérentes à la gestion d’un bien immobilier telles que les obligations fiscales, le paiement des charges, l’entretien et l’amélioration des bâtiments, etc.… seront allégées.
Troisièmement, comme la SCI familiale peut avoir comme gérant un tiers indépendant, cela peut éviter des mésententes entre les membres de la famille comme cela peut arriver lors de l’indivision.
Quatrièmement, sur le long terme, une SCI familiale permet de garantir que le bien restera dans la famille sur plusieurs générations sans que la vente imposée par l’un des membres de la famille soit possible. En effet, généralement dans le cadre de l’indivision un membre de la famille peut imposer la vente de sa part sans demander l’avis des autres membres, ce qui est impossible dans le cadre d’une SCI familiale. De plus, la cession des parts sociales à un tiers autre qu’un membre de la famille nécessite l’agrément des autres associés ce qui est une garantie considérable pour que le bien reste dans la famille.
Cinquièmement, la configuration d’une SCI familiale permet de démembrer la propriété. Cela signifie que les parts sociales peuvent donner des droits spécifiques sur la propriété. Ainsi, la nue-propriété et l’usus et le fructus peuvent être dissociés selon le type de parts sociales attribuées à un associé. Cela est possible à condition que les statuts précisent cette spécificité.
Enfin, la SCI familiale permet aux parents qui souhaitent faire un don à leurs enfants ou aux membres d’une même famille de faire un don tout en bénéficiant d’abattement fiscaux qui permettra d’éviter le paiement de droits de donation.
Pour conclure, une SCI familiale est une option très favorable pour les membres d’une même famille qui souhaitent acquérir un bien immobilier. Cette structure présente de nombreux avantages notamment une facilité par rapport à la gestion du patrimoine, une transmission plus simple de l’héritage, une limitation des risques de conflit par rapport à la gestion du bien et un maintien du bien dans la famille.
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