Une société civile immobilière ou une SCI est une forme juridique de société civile qui a pour objet social le secteur immobilier et ne peut avoir un objet social commercial.
Cette société permet aux associés de celle-ci de gérer des biens immobiliers et d’en tirer des bénéfices et de partager les pertes engendrées par la société. Par ailleurs, il est possible de créer une société civile immobilière familiale pour de nombreuses raisons.
En effet, la création d’une SCI familiale présente de nombreux avantages pour la famille créatrice. Dans cet article, on vous expliquera les différents avantages de cette société ainsi que ses inconvénients.
Société civile immobilière familiale : définition et démarches de création
Définition d’une société civile immobilière familiale
Comme ce qu’il a été susmentionné, la société civile immobilière est un statut juridique de société civile qui a pour objet la gestion d’immobilier. Cette forme de société ne peut avoir un objet commercial (achat-vente).
La SCI familiale doit avoir au moins 2 associés mais aucune limite n’est imposée par la loi concernant le nombre maximum des associés. Ces derniers doivent être liés par un lien de parenté ou unis par une alliance. Si ce lien n’existe pas, alors la société devient une société civile immobilière classique. Pour une famille, le but de créer une société civile immobilière c’est de gérer les biens immobiliers de cette dernière. Chacun des membres de la famille créatrice qui réalise un apport dans la SCI familiale devient automatiquement un associé de celle-ci.
Une société civile immobilière familiale doit être dirigée par un ou plusieurs gérants. Le pouvoir du ou des gérants doivent être définis dans les statuts de la société.
Récapitulatif des démarches et formalités de création d’une SCI familiale
Premièrement, une société civile immobilière familiale comme une SCI classique ne peut être créée sans que celle-ci ait ses statuts. C’est un document obligatoire pour que la SCI familiale puisse prétendre à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Ce document doit contenir toutes les mentions obligatoires imposées par la législation. La rédaction de ce document peut être effectuée par les associés eux-mêmes, mais ils ont aussi la possibilité de déléguer cette rédaction à un professionnel pour éviter toute commission d’erreur.
Deuxièmement, les associés doivent constituer le capital social de la société civile immobilière en effectuant les apports. Les associés ont la possibilité d’effectuer des apports en nature (ce sont les biens mobilier et immobilier) et les apports en numéraires (une somme d’argent). Concernant le montant du capital social d’une SCI familiale, il n’y a pas de minimum exigé par la loi.
Troisièmement, il faut publier un avis de création de la société civile immobilière familiale dans un journal habilité à publier des annonces légales. Le journal choisi pour la publication doit aussi être un journal qui est dans le département où est situé le siège social de la SCI familiale.
Quatrièmement, après voir constitué les différents documents pour déclarer la société, il faut déposer ces documents sous forme d’un dossier auprès du centre de formalités des entreprises pour l’immatriculation de la SCI familiale.
Les avantages de créer une société civile immobilière familiale
Une facilitation de la gestion du patrimoine immobilier de la famille
Une SCI familiale, comme il a été susmentionné, doit être dirigé par un ou plusieurs gérants. Le gérant doit donc prendre en charge la gestion des biens immobiliers apportés dans la société dans l’intérêt de la société qui sera indirectement dans l’intérêt de la famille. Le gérant peut être un membre de la famille, mais il est aussi possible de nommer un tiers pour gérer la société. Les associés n’auront plus donc de soucis à se faire par rapport à la gestion de la société et peuvent se focaliser sur autres choses.
En outre, en désignant une autre personne pour gérer la société, les associés peuvent éviter tous conflits inutiles entre les membres de la famille ce qui peut mettre en péril la société. La création d’une société civile immobilière est donc une solution avantageuse pour faciliter la gestion des biens immobiliers d’une famille.
La conservation du patrimoine familiale et la simplification de la succession
Avec une société civile immobilière familiale, le patrimoine immobilier de la famille est protégé du partage des biens entre chaque personne membre de la famille ce qui est une solution contre la dislocation du patrimoine.
Dans le cadre d’une société civile immobilière familiale, le problème de l’indivision d’un bien ne tient plus. Chaque bien apporté dans la société doit être évalué et c’est cette valeur qui sera divisée en parts sociales au nom de chaque associé.
Les avantages fiscaux d’une SCI familiale
Concernant une société civile immobilière familiale, en principe, les bénéfices sont soumis au régime d’impôt sur les sociétés. Par contre, l’avantage de cette forme juridique de société, les associés ont la possibilité de choisir le régime d’impôt sur le revenu. Dans ce cas, ce sont les associés qui seront directement imposés.
De plus, une société civile immobilière familiale n’est pas soumise à la TVA sauf en cas de location d’un emplacement de stationnement ou de prestations d’hébergement. Par ailleurs, une SCI familiale est aussi soumise à la TVA en cas de location non meublée de locaux industriels, de bureaux ainsi que pour une location de local commercial.
En outre, la SCI familiale est une solution pour faciliter la succession et permet aux héritiers de ne payer les taxes liées à la succession. En effet, avec une société civile immobilière, il est possible pour un associé de céder petit à petit ses biens à ses héritiers en cédant tous les quinze ans une partie de ses parts sociales à ces derniers. Néanmoins, les parts sociales cédées ne doivent pas avoir un montant supérieur à 100 000 €.
Les inconvénients d’une SCI familiale
Une limitation des activités exercées
En tant que société civile, une SCI familiale ne peut avoir une activité commerciale. Par exemple, une société civile immobilière familiale ne peut exercer une activité de location meublée car cette activité est considérée comme une activité commerciale. Par ailleurs, l’achat-revente d’un bien immobilier exercer de manière récurrente ne peut être exercé par une SCI familiale.
Une obligation de tenir une comptabilité
Ayant une forme juridique de société, une société civile immobilière familiale est dans l’obligation de tenir une comptabilité régulière et exacte suivant le régime fiscal adopté par les associés.
Une responsabilité indéfinie
Dans le cadre d’une société civile immobilière, la responsabilité des associés n’est pas limitée par la législation en vigueur. Ainsi, en cas de dettes de la société, il est possible que les biens personnels des associés soient utilisés afin de payer les créances.
Pour conclure, la société civile immobilière est une forme de société qui permet aux membres d’une famille d’avoir un patrimoine en commun sous la forme du patrimoine de la SCI. La SCI peut être une option pour faciliter la succession. Elle doit faire l’objet de plusieurs démarches administratives afin de la créer et des documents doivent être fournis pour son immatriculation.
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