D’une manière générale, une société civile immobilière familiale ou une SCI familiale offre l’avantage d’une gestion améliorée et optimisée du patrimoine immobilier acquis par des personnes issues d’une même famille. Afin de créer une telle structure, il est essentiel de suivre une démarche particulière et se soumettre à la réalisation de plusieurs formalités.
Cependant, avant de parler concrètement de ces procédures de création, il est d’abord important de déterminer la vraie définition d’une SCI familiale et de savoir ses modalités de fonctionnement. Ce sont tous ces points qui seront abordés dans cet article.
La signification globale d’une SCI familiale et les raisons poussant les personnes à la créer
Une SCI familiale, comment la définir d’une manière générale ?
De prime abord, il est essentiel de savoir que la création d’une telle entité nécessite obligatoirement la présence de deux associés au minimum. Le fait que son appellation s’accompagne du mot « familial » réside dans le fait que ses créateurs sont des personnes d’une seule et même famille (des personnes présentant un lien de parenté ou un lien issu d’une alliance).
Aussi, une fois que la personne, membre de la famille, participe à la constitution du capital social de la SCI familiale, il devient automatiquement un associé. Notons enfin que ce statut juridique ne peut en aucun cas posséder un objet commercial, parce que comme son nom l’indique, il s’agit ici d’une société civile.
Les raisons qui font que la création d’une SCI familiale peut être très intéressante
Ce sont les différents avantages que procure une SCI familiale qui attirent les entrepreneurs à la créer. En premier lieu, on peut noter le fait que cette forme juridique tend à simplifier la transmission du patrimoine immobilier (un bien immobilier) entre en couple ayant un régime matrimonial se basant sur la séparation des biens. En leur qualité d’associé au sein d’une SCI familiale, chacun des époux possèdera leur part sociale, et ce sera à travers la société que les biens immobiliers du couple seront gérés.
En second lieu, on remarque fréquemment que le système d’indivision pose régulièrement des problèmes considérables pour les héritiers. En procédant à la création d’une SCI familiale, ces héritiers n’auront plus à se soucier de ce problème puisque la valeur du bien en question sera évaluée en parts sociales, et ces dernières seront ensuite partagées entre les héritiers.
Enfin, il ne faut pas omettre de mentionner une raison très importante qui justifie la décision prise par les entrepreneurs à créer une SCI familiale, non seulement cette forme juridique facilite la transmission de biens, mais elle permet également de profiter d’une grosse réduction des coûts relatifs à la succession.
Le mécanisme de fonctionnement d’une SCI familiale
Il faut noter en premier lieu que les dispositions statutaires serviront à déterminer les règles de fonctionnement et d’organisation de la SCI familiale. Cela veut donc dire que la rédaction des statuts est une chose très importante et obligatoire pour la création de la SCI.
Ensuite, il faut procéder à la nomination d’un gérant au moins, une personne qui sera responsable de représenter légalement la société, et de gérer le ou les biens immobiliers de la famille. Précisons que le pouvoir du gérant sera fixé par les statuts eux-mêmes.
Par ailleurs, ce seront également les statuts qui s’occuperont de définir les modalités d’adhésion d’un nouvel associé dans la SCI familiale, tout en précisant la majorité à adopter s’agissant des décisions prises en assemblée générale des associés.
Enfin, la SCI familiale implique que la responsabilité des associés soit engagée en cas de dettes contractées par la société. Ainsi, leurs biens personnels pourraient être mis en jeu (ou saisis) pour rembourser cesdites dettes.
Les procédures à réaliser pour valablement constituer une SCI familiale
À l’instar des nombreuses autres formes juridiques, la SCI familiale doit également être créée en suivant des étapes bien définies.
La rédaction statutaire comme première étape
Pour procéder à cette étape, il est possible de faire appel à un professionnel (avocat ou expert-comptable), un notaire, ou effectuer la rédaction par un des associés. Précisons encore une fois le caractère important de ces statuts (ne surtout pas oublier les mentions obligatoires). C’est la raison pour laquelle il est important de solliciter les services d’un professionnel pour le faire, afin d’éviter au maximum les erreurs.
Si un bien soumis à la propriété foncière est mis en jeu dans la constitution du capital social de la SCI familiale, alors il est nécessaire de se tourner vers un notaire pour rédiger les statuts. Par ailleurs, il faut enregistrer ces statuts au service des impôts des entreprises. Leur signature sera effectuée uniquement si toutes les mentions obligatoires sur le capital social et sur le siège social de SCI familiale y ont été inscrites.
La SCI familiale et son capital social
Deux types d’apports peuvent être concernés lors de la constitution du capital social de la SCI familiale : les apports en nature et les apports en numéraire. La loi n’impose pas aux associés de constituer une valeur minimale ou prédéfinie concernant cedit capital.
En cas d’apports en numéraire ou d’une somme d’argent, il est obligatoire de la déposer dans un compte en banque propre à la SCI (à son nom). Après cela, une attestation de dépôt sera délivrée par l’établissement de crédit, un document utile pour immatriculer la société. En cas d’apports en nature (bien meuble ou immeuble), un commissaire aux apports doit intervenir pour les évaluer avant de les inscrire aux statuts.
Les procédures relatives à la domiciliation de la SCI familiale
Comme pour toutes les formes sociétales, une entreprise établie en France doit obligatoirement posséder une adresse de siège social, et ce sera grâce aux formalités de domiciliation que cette adresse sera obtenue. Plusieurs façons peuvent exister pour procéder à la recherche de cette adresse, libre aux associés de choisir la manière qui leur conviendra. Un justificatif de domiciliation doit également être joint au dossier d’immatriculation de la SCI familiale.
L’avis de constitution de la SCI familiale
Afin de notifier les tiers de la création de la société, il convient de publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ou un JAL. Ce journal doit se situer dans le département où sera domiciliée la SCI familiale. Cette publication doit se faire dans le premier mois précédant la signature des statuts par les associés. Toutes les informations principales concernant la SCI doivent se trouver dans cet avis (dénomination sociale, capital social, siège social, etc.).
L’ultime étape : l’immatriculation de la SCI familiale
Ce sera au RCS ou au registre du commerce et des sociétés que sera immatriculée la SCI familiale. Pour ce faire, il convient de déposer un dossier relatif à la demande d’immatriculation au centre de formalités des entreprises. Voici les documents nécessaires :
- Les statuts signés (un exemplaire) ;
- Le formulaire M0 relatif à la déclaration de la société ;
- L’attestation de parution de l’avis et celle relative au dépôt de fonds ;
- Une preuve de domiciliation d'entreprise ;
- Une copie de la carte d’identité du gérant, sa déclaration de non-condamnation et une attestation de filiation.
Enfin, il est de mise de joindre à la demande une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI, une déclaration faite par son représentant légal. Il ne faut également pas oublier les frais d’immatriculation auprès du greffe (un chèque).
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