La SCI ou société civile immobilière est plus qu’une société, c’est un mode de gestion du patrimoine immobilier. En l’occurrence, elle est adoptée organiser la situation d’indivision quelle que soit sa nature (post-communautaire, successorale ou autre).

En outre, avec tous les avantages fiscaux, elle facilite l’achat d’un bien immobilier. Qui peut créer une SCI ? La question centrale est la suivante : est-il possible de créer une SCI unipersonnelle ? Pour répondre à cette question, il convient d’aborder successivement les points suivants :

  • Les règles relatives aux conditions de fond ;

  • Les règles relatives aux conditions de forme ;

  • Les modalités de création d’une SCI tout seul.

 

Créer une SCI : les règles relatives aux conditions de fond

 

À l’instar des sociétés commerciales, les conditions de fond à la création d’une SCI sont relatives aux : associés, apports, éléments d’identification.

 

  • Quant aux associés

Selon le Code civil, texte régissant la SCI, la société civile immobilière est instituée par deux ou plusieurs personnes. D’emblée, on en déduit qu’une SCI constituée par une personne n’est pas en principe admise.

En ce qui concerne la qualité des associés, la capacité commerciale n’est pas exigée. D’ailleurs, la SCI a un caractère civil. Sur ce, un mineur, même non émancipé peut être associé dans une société civile immobilière.

En outre, la loi n’a pas imposé des conditions relatives à la nationalité des associés. Les étrangers peuvent créer une SCI sous réserve de respecter les conditions administratives.

 

  • Quant aux apports

Les apports effectués par les associés constituent le capital social de la société. Ils sont ainsi composés de valeur transmise à la société. En contrepartie des apports, l’associé reçoit une part de la SCI.

L’apport peut être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (un bien immobilier dans la majorité des cas).

 

  • Quant aux éléments d’identification

Ce sont en l’occurrence la dénomination sociale et l’adresse du siège social. Ce sont des éléments permettant de localiser la SCI géographiquement et de l’individualiser.

À l’instar des sociétés commerciales, les règles relatives à la détermination de la dénomination sociale et de l’adresse de domiciliation d'entreprise sont les mêmes. La liberté est la règle, sous réserve des limites imposées par les dispositions légales.

 

Créer une SCI : les règles relatives aux conditions de forme et de publicité

 

Ce sont : le choix du type de SCI à adopter, la rédaction des statuts et les différentes mesures de publicité.

 

  • Choix de la forme de SCI à adopter

On distingue 5 types de société civile immobilière : la SCI de location, la SCI familiale, la SCI d’attribution, la SCI de jouissance et la SCI de construction-vente. Voyons une par une les caractéristiques de ces SCI.

La SCI de location, la plus célèbre, correspond à l’acquisition et à la location d’un immeuble. Cette SCI permet à ses associés de percevoir de revenus réguliers : les loyers.

La SCI familiale est caractérisée par la qualité de ses membres. En effet, elle est instituée par des personnes appartenant à une même famille ou ayant un lien d’alliance.

L’objet de la SCI d’attribution est la construction d’un immeuble en vue de le partager entre les associés. La SCI est dissoute lorsque cet objet social est atteint.

La SCI de jouissance, comme son nom l’indique, correspond à l’occupation d’un bien immobilier par plusieurs propriétaires.

Enfin, la SCI construction-vente est la seule SCI ayant un caractère commercial. L’activité de cette société civile immobilière est la construction d’un bien immobilier en vue de sa vente.

 

  • Rédaction des statuts

Les statuts doivent être rédigés en acte authentique du fait qu’il y a un apport en immeuble, requérant la publicité foncière.

Ce document régit principalement le fonctionnement de la société civile immobilière. De ce fait, il doit contenir toutes les informations essentielles.

Les statuts doivent être signés par les associés.

 

  • Publier un avis de constitution

La publication d’un avis de constitution est la première mesure de publicité. Ainsi, elle doit être réalisée dans un journal habilité à publier des annonces légales du ressort du siège social de la SCI.

 

  • Dépôt de la demande d’immatriculation

La demande d’immatriculation doit comprendre les pièces suivantes :

  • Un formulaire M0 signé et daté ;

  • Un exemplaire des statuts avec les annexes éventuellement, signé par tous les associés ;

  • L’attestation de dépôt de fonds ;

  • L’attestation de parution dans un journal d’annonce légale ;

  • Un justificatif de jouissance des locaux ;

  • Une pièce d’identité en cours de validité du représentant légal ;

  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du représentant légal, datée et signée.

  • Paiement des frais de greffe.

Le greffe du tribunal territorialement compétent est celui du ressort du siège social de la SCI. Il instruit la demande en vérifiant toutes les pièces. En cas de régularités des pièces, il délivre l’extrait Kbis de la SCI.

 

Créer une SCI seul : quelle possibilité ?

 

La loi est claire. On ne peut créer, c’est-à-dire immatriculer, une SCI unipersonnelle. D’ailleurs, les textes n’ont pas prévu cette forme de société civile immobilière. Toutefois, en cours de vie, la société civile immobilière peut se transformer en SCI unipersonnelle. Quels sont les cas de figure permettant ce changement ?

Dans un premier temps, la SCI peut devenir une SCI à associé unique en cas décès du second associé. En effet, l’autre associé peut procéder au rachat des parts du défunt. Toutefois, ce cas de figure n’est possible que si les statuts de la société civile immobilière comportent une clause d’agrément. Cette clause permet à l’associé unique restant de refuser l’entrée des héritiers dans la SCI.

Dans un second temps, le retrait du second associé peut entrainer la transformation de la SCI en société civile immobilière unipersonnelle. L’associé restant peut racheter les parts de l’associé sortant.

Enfin, la cession des parts sociales à l’associé peut également transformer la SCI en SCI unipersonnelle.

NOTE : La transformation de la SCI en SCI unipersonnelle est une solution provisoire. Dans un délai d’un an suivant la survenance de l’une des circonstances ci-dessus, l’associé unique doit procéder à la régularisation de sa situation.

 

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