D’une manière générale, une SCI ou une société civile immobilière est une société destinée à posséder ou à acquérir un bien immobilier. Son but ne s’arrête pas qu’à une simple acquisition, elle permet également de gérer un bien immobilier, pour ensuite le transmettre plus facilement.

En principe, l’objet social de ce type d’entité est de nature purement civile. Cependant, tout principe souffre d’exception, et le fait que la SCI soit utilisée dans le cadre d’activités commerciales en est une.

Dans cet article, nous parlerons dans un premier temps des objectifs principaux d’une SCI quant à l’exercice d’une activité, ensuite nous parlerons de la possibilité d’exercer une activité de nature commerciale au sein de cette entreprise.

 

Le principe de base d’une SCI

 

La définition générale d’une SCI classique

Une SCI ou une société civile immobilière est une forme juridique parmi tant d’autres, une société qui se constitue au travers d’un contrat par lequel deux personnes au moins décident une mise en commun d’un immeuble.

Cette action viserait en l’occurrence à partager les bénéfices issus de la gestion dudit immeuble. Ainsi, comme son nom l’indique, son objet social est de nature civile. Par ailleurs, on est ici en face d’une société de personnes, cela veut donc dire que les associés sont tenus d’une manière indéfinie et solidaire de toutes les dettes sociales par rapport au montant de leurs parts dans le capital social de la SCI.

 

Quels sont les objectifs concrets d’une SCI classique ?

Pour le cas d’un particulier

La SCI offre plusieurs possibilités pour un particulier. L’intérêt premier que pourra avoir ce dernier dans la création d’une telle entité est d’abord la gestion d’un patrimoine privé. En effet, c’est une façon de prévenir les risques et de protéger cedit patrimoine par rapport aux différents créanciers. Autrement dit, le bien concerné deviendra la propriété de la SCI, et l’entrepreneur recevra des titres de la société en contrepartie.

Ensuite, cette forme juridique permet de faciliter la transmission d’un bien immobilier. Dans ce cas, ce sont les parts de la société qui seront transmises (non le bien immobilier en question), il s’agit d’une opération permettant de contourner l’indivision successorale.

Enfin, d’un point de vue fiscal, la SCI est également très intéressante dans la mesure où elle diminuerait l’imposition. Le fait d’apporter un bien immobilier à la SCI serait un moyen efficace de choisir l’impôt sur les sociétés pour avoir une fiscalité moins conséquente à gérer. Cela fonctionne surtout pour les personnes dont les revenus sont hautement taxés à l’impôt sur le revenu.

 

L’intérêt de la SCI pour le cas d’un professionnel

Pour un professionnel, créer une SCI serait un moyen d’exploiter une activité en revêtant une autre forme de société (SARL, SAS, etc.), tout en mettant les immeubles servant à cette exploitation sous la gestion d’une SCI. Il faut faire attention à fixer le loyer pour que celui-ci permette de couvrir les mensualités de remboursements de la somme contractée avec la SCI.

En outre, comme on constate que la partie exploitation est confiée à une société opérationnelle, les créanciers professionnels de celle-ci ne pourront en aucun cas impliquer la SCI en cas de difficulté financière. Autrement dit, la SCI serait un moyen d’éparpiller les risques (le côté foncier est séparé du côté exploitation).

Par ailleurs, la retraite est quasiment assurée pour le dirigeant d’entreprise. En effet, il pourra transmettre sa société sans perdre sa SCI, cela veut dire qu’il percevra un revenu régulier par le biais de la SCI pour arrondir les fins de mois pendant la retraite. Enfin, une opération de transmission d’entreprise sera facilitée grâce à la création d’une SCI (transmission de parts aux héritiers qui ne désirent pas reprendre l’entreprise).

 

Qu’en est-il d’une SCI exerçant une activité commerciale ?

 

La possibilité de cette pratique

En théorie, le champ d’activité d’une SCI se limite aux activités de nature civile. Cela veut donc dire que toute activité commerciale sera exclue (comme le cas d’une activité d’achat et de revente de bien immobilier en SCI par exemple).

En pratique, il est quand même envisageable de réaliser une telle opération commerciale.

Cependant, il faut savoir que ces opérations ne pourront pas faire l’objet d’une exonération des plus-values constatée dans une SCI classique. La raison est qu’en exerçant une telle activité, l’objectif de la société serait de nature commerciale. Bien évidemment, la SCI pourra toujours effectuer la revente d’un bien qu’elle aurait acquise.

Toutefois, l’opération en question doit s’effectuer d’une manière ponctuelle pour profiter de l’exonération susmentionnée. Aussi, l’opération de vente doit être mentionnée au préalable dans l’objet social.

 

Comment fonctionne une SCI exerçant une activité commerciale ?

Avant tout, une SCI exerçant une activité commerciale est communément appelée une SCI professionnelle. Par définition, il s’agit d’une SCI ayant comme objet social la gestion d’un bien immobilier qui servira pour exercer une activité commerciale ou professionnelle.

Il faut cependant noter que cette activité ne pourra être considérée comme une activité commerciale du point de vue de la loi puisqu’il s’agit toujours d’une gestion d’un bien immobilier, c’est uniquement l’usage dudit bien qui est considéré comme commercial. Cela revient donc à dire que même si une SCI est qualifiée de commerciale, elle ne sera pas considérée véritablement comme telle (comme la SAS ou la SARL par exemple) parce qu’elle reste une société civile avant tout.

NB. Il ne faut surtout pas confondre une SCP ou une société civile professionnelle et une SCI professionnelle. La première forme n’est en effet pas une société immobilière, elle n’est qu’une entité permettant l’exploitation d’une activité libérale règlementée.

 

Quid du régime d’imposition d’une SCI commerciale ?

Il faut savoir qu’une SCI qui exerce une activité commerciale ne fait pas l’objet d’une imposition en suivant le régime fiscal des sociétés de personnes, mais en suivant plutôt celui de l’impôt sur les sociétés.

Il existe tout de même une condition primordiale à respecter. Il faut que l’activité commerciale soit exercée à titre accessoire par rapport à l’activité civile initiale (le montant des opérations commerciales HT ne doit pas dépasser 10 % des bénéfices HT de la société).

 

Comment faut-il procéder pour créer une SCI commerciale ?

À l’instar de la SCI classique, la SCI exerçant une activité commerciale répond aux mêmes formalités de création, c’est-à-dire celles prévues pour toutes les sociétés commerciales existantes. Ainsi, les étapes majeures sont les suivantes :

- La rédaction des statuts de la SCI commerciale (respecter la forme et les mentions obligatoires telles que la forme juridique, le capital social, l’adresse de domiciliation d'entreprise, l’objet social, etc.) ;

- La réunion des fonds pour constituer le capital social (aucune limite existante, et les apports en numéraire comme les apports en nature ne peuvent être concernés) ;

- La publication d’un avis de constitution dans un journal spécialisé pour informer le public (respecter également les mentions obligatoires) ;

- La constitution et le dépôt d’un dossier unique d’immatriculation auprès du greffe du tribunal compétent (le formulaire M0, l’exemplaire des statuts, l’acte de nomination du gérant, l’attestation de parution de l’annonce légale, l’attestation de dépôt de fonds, l’attestation de filiation du gérant, sa déclaration de non-condamnation, etc.).

 

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