La société civile immobilière ou la SCI est sans doute la structure sociétale par excellence pour la gestion d’un patrimoine immobilier. Comme son activité est normalement purement civile, l’exercice d’une activité commerciale soumise à la TVA ou à la taxe sur la valeur ajoutée est en principe impossible.

Toutefois, une exception existe parce que la SCI peut opter pour l’assujettissement à cette taxe selon certaines conditions, en fonction notamment de la nature de son activité.

En cas d’assujettissement à la TVA, les SCI doivent faire l’objet d’une application de certaines règles particulières, notamment selon les caractéristiques des biens qui sont loués ainsi que de la qualité des locataires. Ainsi, il est toujours judicieux de savoir les différents régimes de la TVA auxquels une SCI pourrait éventuellement être soumise avant de procéder à sa création.

Ce sera après que les règles relatives à l’assujettissement proprement dit devront être connues.

 

En cas d’assujettissement à la TVA, à quels régimes les SCI doivent-elles s’attendre ?

 

  • Le régime relatif à la franchise en base de TVA

C’est lors de l’immatriculation de la SCI au RCS ou au registre du commerce et des sociétés que le régime de la TVA pourra être choisi. Plus précisément, c’est lors du remplissage et du dépôt du formulaire M0 au greffe du tribunal de commerce que le gérant optera pour son régime de TVA.

Son premier choix peut se porter sur la franchise en base de TVA. Cela signifie que la TVA ne sera ni déduite sur l’ensemble des achats de la société ni collectée auprès de la clientèle (aucune déclaration à effectuer).

Afin d’en bénéficier, le chiffre d’affaires de son entreprise exploitant des activités de commerce ou d’hébergement ne doit pas excéder les seuils de 85 800 euros ou 94 300 euros dans le cas où le CA de l’année précédente n’ait pas dépassé 85 800 euros.

S’agissant d’une activité de services ou d’une activité libérale (relevant des BNC et des BIC), le CA annuel ne doit pas dépasser 34 400 euros (36 500 euros si le chiffre d’affaires de l’année précédente n’a pas excédé 34 400 euros).

Une fois que ces seuils ont été dépassés, l’option pour le régime réel sera obligatoire (le choix entre le régime réel normal et le régime réel simplifié est à faire).

 

  • Le régime de la TVA simplifiée comme autre option

Afin d’être concerné par ce régime, il est impératif que le chiffre d’affaires HT soit compris entre 85 800 et 818 000 euros lorsque l’activité exploitée concerne les ventes et les prestations d’hébergement, et entre 34 400 et 247 000 euros pour toute activité de prestations de services. En optant pour ce régime, il convient chaque année de verser des acomptes de TVA respectivement en juillet et en décembre.

De plus, il faudra transmettre une déclaration CA12 qui relate l’intégralité des opérations effectuées à l’année civile précédente.

 

  • Le régime de la TVA normale comme autre alternative

Le régime normal de la TVA concerne les chiffres d’affaires annuelles HT qui ne dépassent pas 818 000 euros lorsqu’il s’agit de l’exercice de toute activité de ventes et de prestation d’hébergement, et 247 000 euros pour toute activité de prestation de services. Dans ce cas, la déclaration CA3 se fera mensuellement sauf si la TVA n’excède pas 4 000 euros (auquel cas la transmission trimestrielle est acceptée).

Après avoir parlé de ces trois régimes de TVA, il est maintenant important de connaître sur quel élément se baser pour faire le bon choix. Rappelons que ce choix va dépendre non seulement du chiffre d’affaires annuel, mais également de l’activité exercée par la SCI (certaines activités ne sont pas soumises à la TVA, contrairement à d’autres qui peuvent l’être).

 

Les règles à prendre en compte concernant l’assujettissement d’une SCI à la TVA

 

Pour mieux appréhender les règles relatives à l’assujettissement d’une SCI à la TVA, il est essentiel de se poser les bonnes questions. D’abord, il est important de savoir si les biens qui sont destinés à la location ont un caractère meublé ou non, ou encore s’ils sont aménagés ou s’ils sont nus. De plus, le fait de déterminer précisément l’usage des biens concernés est aussi crucial (biens à usage professionnel, à usage d’habitation ou à usage agricole).

En tout cas, le taux de la TVA en cas d’assujettissement de la SCI est de 20 % (taux normal).

 

  • Le cas de la SCI louant des biens à usage professionnel

Dans ce cas, l’étude des règles se fera en distinguant les biens loués nus et ceux qui sont aménagés au moment de la location (c’est-à-dire des locaux professionnels qui comportent déjà du mobilier, du matériel ainsi que toutes les installations utiles pour exercer l’activité professionnelle).

Pour la première situation (location des biens nus à usage professionnel), la SCI est exonérée totalement de la TVA. Cependant, le fait de se tourner vers un assujettissement est possible si le bailleur est désireux de faire une déduction intéressante (la TVA payée sur les investissements peut être déduite de la TVA que la SCI a collectée sur les loyers). Cela constitue un atout foncier non négligeable.

S’agissant de la seconde situation (location des biens aménagés à usage professionnel), la SCI doit s’assujettir de plein droit à la TVA, cela revient donc à dire que son imposition s’apparente à une sorte de prestation de service (le bailleur est dans ce cas assimilé à un marchand de biens et de services).

 

  • Le cas de la SCI louant des biens à usage d’habitation

Ici encore, deux cas sont à évoquer. Plus précisément, il convient de parler d’abord du principe dans une situation pareille, avant de mentionner un cas particulier. S’agissant du principe de base, une SCI qui procède à la location des biens destinés à l’habitation (qu’ils soient nus ou meublés) est exonérée du paiement de la TVA.

Par ailleurs, le cas spécifique fait référence à un assujettissement de la SCI à la TVA. On parle alors de toute location à usage d’habitation de biens meublés qui s’accompagne de diverses prestations accessoires. Ce sont des prestations supplémentaires qui doivent être au nombre de trois au moins (nettoyage, petit déjeuner, réception d’une clientèle, mise à disposition de lingeries, etc.).

 

  • Le cas de la SCI exploitant des biens immobiliers dans le domaine agricole

À l’instar d’une SCI louant des biens à usage d’habitation, celle qui les loue à usage agricole n’est également pas tenue de payer la TVA. Cependant, dans le cas où le loueur soit déjà lui-même assujetti à la TVA et que le bail enregistré est établi, il est possible pour le gérant de la SCI d’opter pour l’assujettissement de sa société à la TVA.

 

  • Quelques remarques essentielles sur le régime de la TVA en SCI à prendre en considération

Il se peut que la SCI procède à la location des places de stationnement. Si tel est le cas, les loyers perçus sont en principe soumis au paiement de la TVA. L’exception qui confirme la règle est que la location concerne directement une location exonérée de TVA.

Notons également que si la SCI opte pour le paiement de cette taxe, il convient de faire une demande d’assujettissement au niveau du service des impôts compétent (prise d’effet à partir du 1er jour du mois qui suit celui de la formulation de la demande).

 

TVA et SCI