Pour acter tout projet professionnel et même personnel, il arrive souvent que la création d’une forme sociétale soit choisie, pour notamment faciliter la gestion de l’activité concernée et pour son optimisation maximale. C’est d’ailleurs le cas d’un projet d’achat d’un appartement qui, précisons-le, s’apparente fortement à un investissement locatif.
En effet, pour investir dans le secteur de l’immobilier, il est essentiel de bien opter pour le statut juridique adapté à l’activité, et plusieurs alternatives peuvent se présenter à l’investisseur immobilier. Dans cet article, nous allons éclaircir toutes les zones d’ombre sur ce sujet, en facilitant le choix sur la forme juridique adaptée, et en évoquant les démarches à suivre pour concrétiser le projet en question.
Quelques notions générales à prendre en considération
Un investissement immobilier, en quoi cela consiste-t-il ?
Avant de parler concrètement de la forme juridique à adopter, il est d’abord essentiel de donner une simple définition de l’investissement immobilier. Il s’agit donc d’une action visant à acquérir un ou plusieurs biens immobiliers dans le but d’obtenir des bénéfices grâce à cette activité. On parle notamment d’une location ou d’une revente.
À partir de cette acquisition, l’investisseur aura un patrimoine immobilier à part entière, qui peut bien évidemment être utilisé à des fins professionnelles, comme à des fins personnelles. Notons que tous les biens de nature immobilière peuvent être concernés par ce type d’investissement, et l’achat d’un appartement en fait partie.
Par ailleurs, comme il a été susmentionné en introduction, l’idéal pour un tel investissement serait de créer une société pour que le patrimoine immobilier puisse être protégé et géré facilement dans le but d’en tirer le maximum de profits. Des solutions très intéressantes peuvent être mises en avant, mais il faut savoir que le choix doit d’abord s’orienter vers la forme juridique en adéquation aux attentes et aux besoins de l’investisseur.
Quid du statut juridique ?
Toute entreprise en activité sur le territoire français doit obligatoirement posséder un statut juridique. Le créateur peut choisir entre deux catégories différentes, la première est la forme sociétale (une personnalité morale à part entière est créée), et la seconde concerne l’entreprise individuelle. Il s’agit ici d’un choix déterminant pour tout créateur d’entreprises, et l’investisseur immobilier doit également passer par cette étape. En effet, ce sera en fonction du statut juridique que seront déterminés l’environnement légal dans lequel l’investissement immobilier évoluera, le mode d’imposition ou le régime fiscal, le régime social, mais également les divers aspects du fonctionnement et de l’organisation de la société à créer.
Il est cependant important de préciser que pour une activité relative à un investissement immobilier, il faut immédiatement écarter le choix d’une entreprise individuelle, puisqu’ici, la personnalité juridique à part entière fait défaut. Seules les formes sociétales telles que la SCI ou la SARL par exemple peuvent être sélectionnées.
Comment faire le choix quant au statut juridique adéquat ?
Le choix de la SCI pour gérer un patrimoine immobilier
C’est le premier choix qui vient à l’esprit de l’investisseur immobilier. La SCI est particulièrement adaptée à toutes les activités touchant de près ou de loin le domaine de l’immobilier, que ce soit en matière d’achat, de vente, de location ou de gestion. Ses fondateurs doivent être au moins deux personnes, dont la responsabilité de chacune d’elles sera limitée.
Le premier intérêt dans la création de cette société réside dans le fait de protéger le patrimoine personnel de l’associé, puisque ce sera un patrimoine professionnel qui sera affecté à la SCI. Le second, elle est spécialement adaptée pour gérer un patrimoine personnel, notamment à travers les concessions remarquées sur le régime de l’indivision et de la succession. C’est d’ailleurs pour cette raison que la SCI est particulièrement prisée par les membres d’une même famille (formalités de transmission allégées).
Le dernier avantage à mettre en avant est la possibilité pour les associés de choisir librement le mode d’imposition. Notons qu’elle est soumise par défaut à l’IR ou à l’impôt sur le revenu (dans ce cas, les obligations comptables seront considérablement amoindries et le montant de l’imposition sera fixé selon l’implication de l’associé au capital de la SCI), mais ses fondateurs peuvent se tourner vers l’IS ou l’impôt sur les sociétés (une action irréversible. La SCI sera soumise à une imposition par rapport à ses bénéfices).
En matière d’inconvénients, le seul qui mérite d’être souligné c’est la complexité des formalités de création. Elles peuvent être assez difficiles à réaliser, et l’intervention d’un professionnel serait fortement recommandée (un expert-comptable ou un avocat).
La SARL familiale comme société d’investissement immobilier
Elle est certes peu commune, mais présente des avantages considérables en matière d’investissement immobilier. La SARL familiale ou la société à responsabilité limitée familiale est une société dont les associés doivent être issus d’une seule et même famille. Notons d’abord qu’il sera nécessaire d’effectuer des formalités obligatoires pour mener à bien la constitution d’une telle structure. L’aspect sur lequel la forme familiale se démarque de la forme classique est le fait de pouvoir choisir l’IR comme mode d’imposition. Ce régime sera en effet très conseillé pour les activités immobilières à faibles revenus (ce sera le revenu global qui sera concerné).
Comme son nom l’indique, la responsabilité des associés se limitera uniquement au montant de leurs apports au capital social de la SARL. De plus, l’activité relative à l’investissement immobilier peut être accompagnée par une autre activité. Le seul inconvénient majeur à prendre en considération c’est le fait que le régime fiscal peut basculer rapidement, au moment où une personne qui n’est pas membre de la famille devient associée en acquérant des parts sociales (l’IS devra être choisi dans ce contexte).
La SAS, une option possible
La société par actions simplifiée est également un choix intéressant pour un investisseur immobilier. Son avantage principal est également le fait de pouvoir choisir le régime fiscal auquel sera soumise l’activité immobilière (achat d’un appartement pour notre cas). En outre, à l’instar de la SARL, la responsabilité des associés se verra être limitée aussi. La petite différence qu’on pourrait évoquer se situe au niveau de la contrainte imposée par les formalités de création (celles de la SAS seront légèrement plus complexes à accomplir). Enfin, notons qu’un enfant ne pourra pas être associé pour le cas d’une SAS.
Quelles sont les étapes essentielles pour bien créer une société relative à un investissement immobilier ?
Comme pour la majorité des formes sociétales, les formalités de création d’une SCI, d’une SARL ou d’une SAS seront à peu près identiques, même si pour d’autres formes juridiques, elles seront relativement plus complexes.
En principe, il faudra en premier lieu procéder à la rédaction statutaire (il est conseillé de se faire assister par un professionnel). Ensuite, il convient de rassembler les apports nécessaires pour former le capital social de la société, et déposer les fonds réunis dans un compte bancaire propre. L’étape suivante fait référence à la publication d’un avis de constitution dans un support d’annonces légales pour notamment notifier tous les tiers. Enfin, l’étape ultime est l’immatriculation de la société au RCS dans le but d’obtenir l’extrait K-bis, nécessaire pour commencer l’activité.
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