Pour investir dans l’immobilier, il est important de bien choisir la forme de juridique de la société permettant d’exercer cette activité. Actuellement, il existe de nombreuses formes d’entreprise ou de statut juridique d’entreprise qui offrent la possibilité à un ou plusieurs entrepreneurs d’investir dans l’immobilier tel que la société civile immobilière ainsi que la société à responsabilité limitée familiale.
Par ailleurs, la société par actions simplifiée est aussi une forme juridique de société permettant d’investir dans l’immobilier. De plus cette forme juridique d’entreprise peut présenter de nombreux avantages pour investir dans l’immobilier. Cet article est un guide concernant les avantages ainsi que les démarches pour créer une SAS immobilière.
Société par actions simplifiée immobilière, qu’est-ce que c’est ?
Une SAS immobilière est une forme de société par actions simplifiée qui se focalise sur la gestion des biens immobiliers. En créant une société par actions simplifiée immobilière, les entrepreneurs ont la possibilité d’acheter des biens immobiliers et d’en tirer des bénéfices par rapport à la gestion de ces biens, soit par la location soit par la vente des biens. Par rapport à une SAS classique, ce qui différencie une société par actions simplifiée immobilière c’est son objet social. Pour cela, on peut parler de SAS de gestion immobilière ou de SAS de location immobilière.
Fonctionnement d’une société par actions simplifiée immobilière
Le fonctionnement d’une SAS immobilière suit les mêmes règles de fonctionnement qu’une société par actions simplifiée classique. Comparé à une société par actions traditionnelle, la société par actions simplifiée présente plus de souplesse par rapport à sa gestion. En effet, le ou les fondateurs d’une SAS immobilière ont plus de marge de manœuvre par rapport à la rédaction des statuts ce qui leur donne plus de liberté par rapport au choix de fonctionnement de la société.
Comme une société par actions simplifiée classique, une SAS immobilière doit être dirigée par un président. La nomination de ce dernier est obligatoire. Cette nomination peut se faire par acte statutaire (au moment de la rédaction des statuts) ou dans une assemblée générale des associés. Le président ou le représentant légal d’une société par actions simplifiée immobilière est soumis au régime de la sécurité sociale car il est assimilé à un salarié.
Les avantages de créer une société par actions simplifiée immobilière
Le fonctionnement de la société
Premier avantage d’une société par actions simplifiée immobilière, c’est la flexibilité de son fonctionnement. Comparé aux règles de fonctionnement des autres sociétés permettant d’investir dans l’immobilier (SCI et SARL), le fonctionnement de la SAS est plus souple, car son fonctionnement dépend des statuts de la société qui sont rédigés librement par les associés fondateurs de celle-ci.
Les associés ont donc la possibilité de limité le pouvoir du président par rapport à la prise de décision en rapport avec la gestion de société. Il est aussi possible pour les associés de décider de la majorité à adopter concernant la prise de décision dans une assemblée. Par rapport à la rédaction des statuts, cette démarche peut être effectuée par les associés fondateurs eux-mêmes, mais pour éviter tout problème, il est possible pour ces derniers de solliciter le service d’un professionnel pour les accompagner durant la rédaction des statuts.
La protection du patrimoine personnel de chaque associé
En cas de difficulté de la société par actions simplifiée immobilière, les créanciers de la société n’auront pas la possibilité de saisir les biens personnels des associés. Cela est possible, car avec cette forme de société, la responsabilité de chaque associé est limitée à hauteur de leur apport dans la SAS. Le patrimoine personnel de chaque associé est donc protégé grâce à la limitation de responsabilité offerte par la SAS immobilière.
Puisque la société par actions simplifiée immobilière a sa propre personnalité juridique, il est alors possible pour les entrepreneurs de faire un prêt immobilier au nom de la société et bien évidemment, c’est la société qui sera en charge du remboursement du prêt.
L’avantage par rapport au capital social d’une SAS immobilière
Tout d’abord, le capital social d’une SAS immobilière est librement fixé par les associés, comme pour une société par actions simplifiée classique. En effet, la loi ne précise aucun minimum légal par rapport au capital social d’une SAS immobilière.
En outre, la SAS immobilière peut avoir un capital social variable. Avec cette option, il est possible de diminuer et d’augmenter le capital social de la société sans l’obligation de réaliser les formalités obligatoires concernant la modification du capital social d’une société telle que la convocation des associés dans une assemblée générale et la publication d’un avis par rapport à cette modification dans un journal d’annonces légales. Néanmoins, cette modification peut être limitée en insérant une clause de plancher et de plafond dans les statuts de la société.
Investir seul dans une SAS immobilière
Contrairement à une société civile immobilière, il est tout à fait possible de créer une SAS seule. Pour cela, la SAS devient une société par actions simplifiée unipersonnelle. De plus, le fonctionnement d’une SASU ne diffère pas du fonctionnement d’une SAS immobilière.
Les formalités de création d’une SAS immobilière
Tout d’abord, la création d’une SAS immobilière nécessite la rédaction des statuts. Ce document est la base de la structure, car ce sont les statuts qui définissent les règles concernant le fonctionnement de la société. Même si la rédaction des statuts est libre, il ne faut pas oublier d’insérer dans le document les différentes mentions obligatoires.
Ensuite, il faut que les associés constituent le capital social de la société en réalisant leur apport. Le capital social doit être déposé soit dans un compte bancaire au nom de la société soit auprès d’un notaire soit auprès un avocat. Cependant, pour que la SAS soit une SAS immobilière, un bien immobilier doit être apporté au moment de la constitution du capital social.
Par ailleurs, il faut publier l’avis de constitution de la SAS immobilière dans un journal d’annonces légales. Après la finalisation de la rédaction des statuts, c’est-à-dire après que les associés aient signé le document.
Enfin, il faut envoyer un dossier auprès du centre de formalités des entreprises pour la demande d’immatriculation de la société. Ce dossier doit contenir :
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Le formulaire M0 complété et signé par le président de la société ;
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Un exemplaire original des statuts avec les différentes annexes ;
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L’attestation de dépôt de fonds ;
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Un justificatif de jouissance d’un local par la SAS immobilière ;
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La liste des bénéficiaires effectifs qui doit être signée par le président de la société ;
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Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation du président ainsi qu’une copie de sa carte d’identité en cours de validité ;
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L’attestation de parution concernant la publication d’avis de constitution de la société
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Un chèque à l’ordre du greffe par rapport au paiement des frais d’immatriculation.
En résumé, il est avantageux pour un entrepreneur de créer une SAS immobilière pour investir dans l’immobilier. En effet, ce statut juridique permet aux associés de bénéficier d’une responsabilité limitée à hauteur de leur apport. De plus, il est possible pour la société d’avoir un capital variable qui facilite la modification du capital de la société. Par ailleurs, concernant le fonctionnement de la société, les associés sont libres de choisir comment la société fonctionnera. Enfin, il est possible d’investir seul avec une SAS en créant une société par actions simplifiée unipersonnelle immobilière.
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