Au moment de procéder à la création d’une SCI ou d’une société civile immobilière, il convient toujours de nommer un gérant (et d’éventuels cogérants) afin de représenter la société sur divers niveaux. Ce sera les associés qui le nommeront lors d’une assemblée générale extraordinaire. Ce gérant peut être un associé de la société ou une autre personne tout à fait étrangère.
Par ailleurs, ce gérant peut posséder quelques pouvoirs spécifiques. Généralement, on distingue d’une part les pouvoirs qu’il aura vis-à-vis des associés, et de l’autre part, des pouvoirs à l’égard des tiers. Cependant, ces pouvoirs particuliers peuvent avoir certaines limites qui n’auront pas de conséquences vis-à-vis des personnes étrangères à la SCI. Découvrons tout ce qu’il sera nécessaire de savoir sur ces différents points.
Le gérant de la SCI et ses principaux rôles au sein de la société
Un rôle de représentant légal et d’organisateur important pour la SCI
En tant que gérant d’une SCI, le premier rôle important à avoir est celui lié à la tenue correcte de la société. Pour ce faire, il doit être à la fois le représentant légal de la société, tout en étant chargé de l’organisation de cette dernière. Ces rôles sont d’ailleurs fixés par la législation française à travers son code civil. En outre, l’objectif principal du gérant serait de prendre en compte de la gestion globale de la SCI, conformément aux dispositions statutaires, et de la représenter vis-à-vis des tierces personnes. Notons que les associés peuvent poser une barrière en guise de limitation des pouvoirs du gérant (une clause statutaire que nous évoquerons plus tard).
Les autres rôles cruciaux d’un gérant d’une SCI
Outre le fait d’être un représentant légal de la société, le gérant doit également endosser le rôle de signataire sur certains actes courants tout en respectant les obligations imposées par les associés et les statuts afin d’éviter le moindre risque en matière de mauvaise gestion par exemple. De plus, en sa qualité de premier représentant, il doit toujours agir pour faire en sorte de servir uniquement les intérêts de sa société. Cela ramène à dire que ces intérêts doivent primer par rapport aux intérêts personnels ou éventuellement ceux des associés (cela doit être appliqué surtout lors des prises de décisions importantes).
En étant à la tête d’une telle forme juridique (la SCI en l’occurrence), le gérant doit rendre des comptes à tous les associés en fin d’année et faire le bilan notamment sur l’approbation des comptes annuels par exemple. Pour ce faire, il sera nécessaire de réunir les associés en assemblée générale au cours desquels sera rédigé un bilan social et l’année écoulée en vue de déterminer les résultats de la SCI ainsi que la comptabilité y afférente.
Les éléments à savoir sur les pouvoirs du gérant et les limites imposées par les associés de la SCI
Les pouvoirs qu’il aura par rapport aux associés de la SCI et les limitations qui s’y rapportent
D’un point de vue général, ce sont les associés de la SCI qui planifient le fonctionnement et l’organisation concernant la gestion de la société. Entre autres, ils sont dans la capacité à déterminer l’étendue des pouvoirs relatifs à la gérance. Pour ce faire, une clause statutaire doit être mise en place, une clause qui servira à limiter les pouvoirs du gérant. À travers elle, il sera d’abord possible de prévoir une autorisation à avoir afin d’effectuer certains actes, et ensuite de connaître les procédures à suivre avant d’effectuer les actes en question.
Dans le cas où cette clause viendrait à faire défaut (absence de clause), il est possible pour le gérant de réaliser tous les actes de gestion utile afin de servir l’intérêt de la SCI. En d’autres termes, ces actes doivent strictement toucher de près ou de loin son objet social. En général, s’il n’existe aucune clause limitative de pouvoirs, voici quelques actes que le gérant peut conclure pour la société (liste non exhaustive) :
- Trouver et contracter des financements (emprunts) pour les acquisitions immobilières ;
- Tenir régulièrement la comptabilité de la SCI ;
- Répondre aux questionnements des associés (écrits ou verbaux) et procéder à la convocation d’une assemblée générale si cela est nécessaire ;
- Acquérir et posséder des biens en respectant les conditions édictées dans l’objet social ;
- En cas de travaux d’entretien sur le patrimoine immobilier, il pourra décider d’engager les réparations nécessaires ;
- Les associés peuvent l’autoriser à procéder à un agrément ou une exclusion d’autres associés (pouvoirs supplémentaires) ; etc.
Les pouvoirs que le gérant de la SCI pourra avoir par rapport aux tiers et les limitations qui s’y rapportent
Ici, quand on parle de tiers, on fait référence à des personnes qui sont totalement étrangères à la société. Pour les relations que le gérant peut entretenir envers ces personnes, il faudra que les actes se limitent à ce que l’objet social impose comme condition. Cet objet social doit être l’élément qui limite l’aptitude que le gérant pourra avoir dans ses prises d’engagements envers les tiers, des engagements qu’il prendra pour le compte et au nom de la société. C’est pour cette raison que l’objet social défini par les associés de la SCI ne doit pas revêtir un caractère trop large puisque cela pourrait donner au gérant d’autres pouvoirs qui risqueraient de dépasser les limites normalement imposées par les associés.
En guise d’exemple, il se peut que le gérant effectue des actes qui ne correspondent pas à l’objet social de la SCI. On peut notamment évoquer le fait de vendre un immeuble social. Dans ce cas, l’aval des associés doit être obtenu par le gérant avant que l’opération soit conclue. Ensuite, il faut savoir qu’il ne peut exister aucune clause limitative de pouvoirs s’agissant des tiers. En d’autres termes, cette clause sera inopposable aux tiers, ce qui veut dire qu’il faut prévoir un engagement de la SCI envers les tiers à cause des actes pris qui pourraient constituer une violation de la clause statutaire.
D’un autre point de vue, on peut dire que ce dépassement de fonction est assimilé à une sorte de faute et qu’à ce titre, les associés de la SCI peuvent procéder à une révocation. Si des préjudices notables ont été constatés pour la société, des dommages et intérêts peuvent être demandés en guise de réparation.
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