Gérer une SCI : les règles à respecter en 2023

Il existe en France une forme juridique de société qui se spécialise dans l’investissement immobilier. Il s’agit de la SCI ou de la société civile immobilière qui est également utilisée pour l’acquisition d’une résidence. Ainsi, lorsqu’une personne cherche à gérer convenablement un patrimoine immobilier, le fait de se tourner vers la création d’une SCI reste la solution idéale pour ce type d’opération. Constituée par deux ou plusieurs associés, cette forme de société ne doit avoir aucun but commercial.

Par ailleurs, la SCI est très prisée par les familles désireuses de s’associer pour une gestion commune d’un patrimoine immobilier. D’ailleurs, elle donne la possibilité à un mineur de posséder des parts sociales dans la société.

À travers ce présent article de 2023, nous allons aborder tous les éléments concernant les règles de gérance d’une SCI. Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, il convient d’évoquer brièvement les notions générales relatives à ce montage juridique.

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   La définition d’une SCI et les caractéristiques principales la concernant

• De quelle manière peut-on définir une SCI ?

Par simple définition, une société civile immobilière ou une SCI est considérée comme une personne morale réalisant des activités qui ont une relation avec le domaine de l’immobilier.

Pour être le plus simple possible, le concept de ce montage juridique tourne d’abord autour de la présence de deux ou de plusieurs associés fondateurs qui rédigent eux-mêmes un contrat et qui prennent la décision collective d’acheter ou d’acquérir et de gérer un bien ou un patrimoine immobilier.

En général, le but de la SCI ne serait en aucun cas un but commercial. Ce type de société sera plutôt axé sur le gain de profit issu des revenus fonciers résultants des biens gérés. Notons également que la SCI peut avoir des personnes morales en guise d’associés, des associés qui seront indéfiniment tenus responsables de toutes les dettes sociales de la société, et ce en fonction de leurs parts sociales présent au capital social.

NB. Les SCI suivantes sont à distinguer :

• Une SCI de gestion :

• Une SCI de location ;

• Une SCI d’attribution ;

• Une SCI de construction-vente ;

• Et une SCI familiale.

• Quelques caractéristiques essentielles relatives à une SCI

De prime abord, la SCI fonctionne en respectant des dispositions émises par ses statuts. En d’autres termes, elle ne sera jamais considérée comme une entreprise si elle ne possède pas de dispositions statutaires qui fixeront ses règles de fonctionnement et d’organisation. Aussi, étant une personne morale, elle doit avoir un numéro d’immatriculation au RCS ou au registre du commerce et des sociétés.

Bien évidemment, le fait de posséder les éléments suivants est également impératif pour la SCI : une dénomination sociale, une adresse de domiciliation et une durée de vie de 99 ans maximum.

S’agissant de son capital social, ce sont les associés qui fixeront librement son montant, ce qui veut dire qu’il n’existe aucune disposition législative qui impose le respect d’une valeur minimale ou maximale. Il faut ainsi noter que la SCI aura le choix entre avoir un capital fixe ou avoir un capital variable. Dans tous les cas, leur montant doit être une mention statutaire obligatoire.

Enfin, les apports réunis par les associés ne peuvent être que de deux types, contrairement à d’autres statuts juridiques : les apports en numéraire (une somme d’argent) et les apports en nature (tout bien en dehors d’une somme d’argent). Par ailleurs, il faut absolument que la SCI soit gérée par au moins un gérant. C’est d’ailleurs le sujet principal des paragraphes qui vont suivre.

2. Le fonctionnement proprement dit d’une SCI (gérance, fiscalité, associé)

• La gérance d’une SCI vue d’une manière assez globale

Précisons avant tout que la SCI peut parfaitement disposer de plusieurs gérants pour s’occuper de sa gestion et de son organisation. En parlant de gérant, ce dernier est considéré comme le représentant de la SCI d’un point de vue légale. Toutes ses responsabilités, l’ensemble de ses pouvoirs et toutes les modalités relatives à sa désignation (et éventuellement à sa révocation) doivent impérativement être mentionnés dans les statuts.

Ainsi, la nomination du gérant de la SCI s’effectue par voie statutaire (par une décision prise en assemblée par tous les associés) ou encore par l’intermédiaire d’un acte séparé. Cedit gérant pourra être soit une personne physique (un majeur ou un mineur émancipé), soit une personne morale (dont le représentant légal endossera le rôle de gérant de la SCI), soit un associé ou une tierce personne à la société.

Dans tous les cas, ce sont les associés qui nomineront ce gérant et qui fixeront la durée de son mandat. Cette nomination doit obligatoirement s’effectuer pendant la création de la SCI puisque le nom du gérant doit figurer dans les statuts.

• Les missions et les responsabilités du gérant d’une SCI

D’abord, le rôle majeur du gérant d’une SCI est la tenue et la gestion des comptes de la société. Effectivement, sa responsabilité première est la gestion de la totalité des missions relatives à la comptabilité et au domaine juridique de la société (déclarations fiscales, gestion d’assurances des biens immobiliers, règlement des charges de la société, maintenance des biens, réception et encaissement des loyers, etc.).

En outre, la tenue d’une comptabilité de trésorerie fait également partie des obligations du gérant d’une SCI. Ainsi, toutes les entrées et dépenses majeures de la société doivent être notées par ses soins. Aussi, en tant que représentant légal de la SCI, il est en mesure de prendre des décisions importantes au nom de l’entreprise (en principe, l’étendue des pouvoirs du gérant est précisée dans les statuts).

Par ailleurs, au moins une fois tous les ans, le gérant d’une SCI doit absolument rédiger un rapport de gestion aux associés. Si le constat tend vers une mauvaise gestion de l’entreprise, une révocation pour cause légitime est tout à fait possible pour lui (le non-respect des clauses statutaires sera vu comme une irresponsabilité de sa part vis-à-vis des associés).

NB. En cas d’agissements qui porteraient préjudice à la SCI, le gérant risque des poursuites en justice, en plus de se faire révoquer. Dans ce cas, un des associés ou une personne qui sera désignée comme prochain gérant aura tout à fait le droit d’engager une action en justice contre lui.

• La SCI et son fonctionnement sur le plan fiscal

Une optimisation fiscale personnelle est possible en SCI puisque les associés peuvent choisir d’opter soit pour l’IR, soit pour l’IS. L’assujettissement de la SCI à l’IR ou à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers est le principe quant à la fiscalité d’un tel montage juridique. Ainsi, on qualifie la fiscalité de la SCI comme étant transparente. Cela signifie que ce sont les associés qui sont imposés proportionnellement de leur part sociale dans le capital social de la société.

Cependant, opter pour l’IS ou pour l’impôt sur les sociétés peut être avantageux dans certains cas. D’abord, il sera possible de procéder à la déduction de l’ensemble des charges réelles exposées pour le besoin et dans l’intérêt de la SCI.

Cela constitue un avantage considérable parce que cette déductibilité permet d’amortir l’immeuble tout en rehaussant ultérieurement l’assiette de l’impôt sur la plus-value (l’impôt sera neutralisé pendant la durée d’amortissement et l’IS donnera naissance à une imposition plus conséquente au moment de la cession de l’immeuble).