Fermer une SCI : les règles à savoir en 2022

Quand on parle de la fermeture d’une SCI ou d’une société civile immobilière, il est obligatoire de passer par différentes grandes étapes afin de donner une fin définitive à la vie sociale de la société. Ainsi, il convient d’abord de procéder à sa dissolution avant de passer par les formalités de liquidation et de radiation.

De nombreuses raisons peuvent entrainer la dissolution ou la fermeture d’une SCI, mais d’une manière générale, elle émane soit d’une décision collective des associés, soit d’une décision judiciaire, soit des stipulations statutaires. En tout cas, les étapes à suivre restent les mêmes. Tour d’horizon sur le processus de fermeture d’une SCI en 2022.

 

Les éléments pouvant causer la dissolution d’une SCI

 

• Une dissolution ou une fermeture automatique de la SCI

Il se peut que la dissolution de la SCI arrive d’une manière automatique sans qu’elle soit déclenchée ou provoquée. C’est le cas notamment de l’échéance statutaire (après 99 ans d’existence de la SCI), de l’annulation du contrat de société (en cas de vices de consentement, de l’incapacité juridique de l’un des associés ou en cas de non-conformité de l’objet social aux dispositions légales) et de la survenance d’évènements spécifiques qui sont prévus par les statuts et qui constitueraient une cause de dissolution de la SCI.

Par ailleurs, la fermeture d’une SCI peut aussi être motivée par la réalisation ou l’extinction de son objet social (mise en place par les associés d’un objet social restreint). Cela veut dire que si la société dépasse les limites de son objet social, elle est automatiquement dissoute.

En outre, dans le cas où la société ne soit plus en mesure de rembourser ses créanciers, elle est ainsi déclarée en faillite. Alors, sa dissolution interviendra immédiatement à partir du moment où le jugement de clôture de la liquidation judiciaire pour extinction de l’actif est prononcé.

Enfin, la fermeture de la SCI interviendra de plein droit lorsque ses parts sociales seront réunies uniquement en une seule main, c’est-à-dire dans les mains d’un seul associé. Ce genre de situation arrive par exemple après le départ ou le décès d’un associé (dans le cas d’une SCI à deux associés). Notons que la SCI ne peut jamais être unipersonnelle.

 

• Une dissolution causée par des actes volontaires (une dissolution provoquée)

La dissolution peut également émaner d’une décision des associés ou celle du juge. Pour le premier cas, on parle d’une dissolution anticipée d’une manière conventionnelle, cela veut dire que ce sont les associés qui décident de dissoudre et de fermer la SCI en se basant sur les conditions de la majorité nécessaire pour que les statuts puissent être modifiés (vote à l’unanimité).

Tandis que pour le second cas, on parle d’une décision judiciaire de dissoudre la SCI d’une manière anticipée pour des motifs plus que valables (dispute entre les associés entrainant un dysfonctionnement au sein de la SCI).

NB. C’est un des associés qui sollicitera le juge pour la prononciation de la dissolution anticipée de la société.

 

Le processus de fermeture d’une SCI en 2022 : cas de la dissolution

 

• Procéder au vote de la décision de dissolution

Si la dissolution de la SCI est née de la volonté des associés, leur réunion est nécessaire afin de voter la décision. C’est le gérant ou l’un des associés qui les convoquera (généralement par une AGE). Sauf en cas de dispositions contraires (dispositions statutaires, quorum de votes différents, etc.), la décision est toujours prise à l’unanimité des associés.

Une fois que la décision est votée, la rédaction d’un procès-verbal de dissolution est obligatoire, il s’agit d’un document signé et certifié conforme par le représentant légal de la SCI et qui doit impérativement être présent au dossier de dissolution à déposer au greffe du tribunal de commerce.

 

• Procéder à la nomination d’un liquidateur

Parallèlement au vote de la décision de dissolution, les associés doivent aussi procéder à la désignation d’une personne pour effectuer la liquidation de la SCI, il s’agit d’un liquidateur (le gérant de la SCI lui-même, un associé ou encore un tiers à la société) qui aura pour mission majeure de préparer les comptes de clôture de la société.

Ainsi, il règlera le passif de la SCI et réalisera tous les éléments constituant l’actif de cette dernière. En outre, il procèdera également au partage de l’actif net entre les associés tout en traitant la dissolution au niveau fiscal.

Pour que la désignation du liquidateur puisse se faire, il convient de se baser sur les dispositions statutaires relatives à cet effet. Si ces dernières venaient à faire défaut, ce serait par nomination unanime des associés que le liquidateur sera désigné. Par ailleurs, il se peut que les associés n’arrivent pas à se mettre d’accord sur cette nomination. Alors, la désignation du liquidateur sera laissée aux soins du tribunal compétent.

NB. Un acte qui constate la décision de dissolution de la SCI doit impérativement être joint au dossier de dissolution à déposer au greffe.

 

• Une annonce légale de dissolution à publier

Dans le but de mettre les tiers au courant de la dissolution de la SCI, il convient de publier une annonce légale de dissolution dans un journal qui se spécialise pour ce genre d’annonces (un mois après la signature du procès-verbal de dissolution).

L’avis fait l’objet de nombreuses mentions obligatoires (dénomination sociale de la SCI, forme juridique, capital social, adresse de domiciliation, numéro RCS, date de décision de la dissolution, informations sur le liquidateur, etc.).

NB. Une attestation de parution dans un JAL sera délivrée par ce dernier.

 

• Dépôt d’un dossier de dissolution au greffe

C’est au liquidateur de procéder à la transmission d’un dossier de dissolution au greffe (un mois après le vote des associés). Ce dossier doit contenir diverses pièces justificatives à savoir :

• Le formulaire M2 relatif à la modification d’une société (en deux exemplaires) ;

• Le procès-verbal de décision de dissolution certifiée conforme par le liquidateur (une copie suffira) ;

• Un document attestant la parution de l’annonce dans le JAL concerné ;

• Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation et de filiation (pour le liquidateur) ;

• Une pièce d’identité du liquidateur (une copie) ;

• Un extrait K-bis de moins de trois mois (une personne morale en tant que liquidateur).

 

Les formalités postérieures à la dissolution de la SCI

 

• La liquidation des biens de la SCI

Suite à la dissolution de la société, le liquidateur doit désormais payer toutes les créances sociales. La cession des éléments de l’actif de la SCI est également possible. Après cela, les associés se partagent l’actif net qui reste.

En outre, la clôture de la liquidation intervient uniquement si le passif a été réglé et que l’actif a été réalisé (après la répartition du boni entre les associés). Ensuite, la publication d’un avis de liquidation dans un JAL est également nécessaire (contenant les mêmes mentions obligatoires que celles de l’avis de dissolution).

NB. Une attestation de parution doit aussi être présente au dossier de radiation à déposer au greffe.

 

• La radiation de la SCI par une transmission de dossier au greffe

Cette étape marque la fin de la fermeture de la SCI. La radiation veut dire que la société n’existera plus. Pour ce faire, le liquidateur doit déposer un dossier au greffe dans un délai d’un mois à partir de la date de la décision de liquidation (le formulaire M4 de déclaration de radiation, les comptes définitifs de liquidation, le procès-verbal de décision des associés qui relate la clôture des opérations de liquidation, l’attestation de parution).

En cas de validation du dossier par le greffe, un extrait K-bis de radiation sera délivré à la SCI, il s’agit d’un document qui prouve que toutes les formalités ont bien été réalisées et que la société a bien été radiée du RCS.

Par conséquent, la société ne possède plus une existence juridique et disparait définitivement du radar (vis-à-vis des tiers et de l’administration).