La gestion comptable d’une activité professionnelle demande fréquemment une attention assez particulière puisque cette tâche peut s’avérer être complexe. En effet, entre les spécificités comptables et fiscales qui peuvent exister pour certaines activités, des erreurs fatales peuvent être commises par l’entrepreneur, des erreurs qui pourront fortement impacter la sécurité financière de l’entreprise concernée. C’est d’ailleurs pour cette raison importante qu’il convient de louer les services d’un professionnel tel qu’un expert-comptable en ligne pour gérer et organiser les finances et les comptes d’une activité donnée.

C’est notamment le cas d’un marchand de biens dont l’activité principale est d’acheter des biens immobiliers pour son compte, et ensuite de les revendre dans le seul but d’engranger des bénéfices. Ce genre d’activité doit en effet faire l’objet d’une tenue comptable assez spécifique. Quelles sont ces spécificités ? Sur quel autre secteur se manifestent-elles ? Comment le professionnel des chiffres peut-il impacter positivement les affaires d’une telle activité ? Découvrez les éléments de réponse dans cet article dédié spécialement sur ce sujet.

 

Les généralités à savoir sur le secteur d’activité des marchands de biens

 

En quoi cette activité consiste-t-elle concrètement ?

Comme il a été brièvement susmentionné, cette activité se résume essentiellement dans l’achat de biens immobiliers qui seront destinés à la revente. Ces derniers peuvent faire l’objet d’une rénovation, et peuvent également être vendus à l’état, tout dépendra du marchand, du moment que cette activité lui permet de percevoir une plus-value. S’agissant des conditions d’accès à ce type de profession, il faut savoir qu’il est libre et que tout le monde peut l’exercer, sans qu’aucun diplôme ni de cartes professionnelles ne soient exigées.

 

Quel serait le statut juridique adéquat pour l’activité de marchand de biens ?

Il va sans dire que cette activité revêt un caractère commercial, puisque la revente en est la base. À ce titre, la société civile immobilière est à exclure, puisque dans ce cas, seul l’achat d’un bien immobilier pour ensuite le mettre en location non meublée est permis. Il en est de même pour le statut micro-entrepreneur, certes cela n’est pas impossible, mais il est généralement déconseillé d’avoir recours à ce statut juridique pour une activité de marchand de biens. Deux raisons pourront justifier cette réticence.

La première c’est le fait que le patrimoine personnel de l’entrepreneur ne sera pas protégé en cas de poursuite des créanciers professionnels, car rappelons-le, cette activité requiert de mobiliser une somme d’argent assez conséquente. Ce point nous mène à la seconde raison, qui est liée au chiffre d’affaires. En effet, il faut respecter un seuil pour le statut auto-entrepreneur (170 000 euros), alors la vente d’un immeuble dans ce secteur d’activité pourrait facilement dépasser ce seuil.

Par élimination, il reste donc le choix d’une société commerciale pour exercer une activité relative au marchand de biens. En ayant recours à ce choix, la protection du patrimoine personnel de l’entrepreneur sera possible, et le souci lié au chiffre d’affaires n’aura plus lieu d’être. Généralement, ce sont les SAS, les SASU et les SARL qui sont les plus utilisées, même si la majorité se tourne vers la SAS, puisque celle-ci procure un cadre juridique plus souple et plus adapté à ce secteur d’activité. En tout cas, l’expert-comptable pourra d’ores et déjà intervenir et aider l’entrepreneur à prendre la solution la plus adaptée.

 

La comptabilité et la fiscalité d’une activité de marchand de biens : les spécificités de chaque volet

 

Les spécificités rencontrées au niveau comptable

L’acquisition d’un ou de plusieurs biens immobiliers qui seront destinés à la revente doit faire l’objet d’une comptabilité bien définie. Ainsi, les flux financiers relatifs à cette vente au moment de l’acquisition ne devront pas être inscrits en immobilisation, mais plutôt en stock, qui va à son tour être comptabilisé dans la catégorie des coûts d’acquisition et de production. Pour ce faire, il faudra que certains éléments concernant cette opération financière soient compris dans cette catégorie. On parle notamment du prix d’achat du bien, de la TVA non déductible et des autres taxes diverses qui ne seront pas récupérables, des coûts des travaux, des droits d’enregistrement, des diverses commissions des intermédiaires, des frais de notaire, etc.

En guise de remarque, il se peut que plusieurs chantiers soient mis en place pour les travaux de rénovation. Dans ce cas précis, il serait judicieux d’avoir recours à une comptabilité analytique afin de bien distinguer les différents stocks. Cela conforte encore plus l’idée de faire appel à un expert-comptable pour gérer tout ce qui touche aux finances concernant l’activité de marchand de biens.

 

Les particularités fiscales d’une activité de marchand de biens

C’est surtout pour les différentes particularités qu’engendre l’activité de marchand de biens qu’un expert-comptable spécialisé en la matière est rudement recommandé. Notons qu’en matière fiscale, la TVA immobilière sera appliquée. Cela veut dire que la majorité des opérations relatives à l’immobilier seront soumises aux règles globales de la TVA.

 

Application de la TVA

Dans certaines situations, il se peut que la TVA soit appliquée pour toute activité exercée dans ce secteur. En premier lieu, elle sera appliquée pour les livraisons ou les cessions d’immeubles à titre onéreux, ainsi que pour l’ensemble des livraisons effectuées à soi-même (on parle ici d’immeubles neufs). Précisons que ces livraisons doivent s’effectuer dans le cadre d’une activité économique. Dans le cas contraire, la TVA peut également s’appliquer, mais il faut que l’immeuble soit livré ou cédé en la qualité d’immeuble à construire (dans les 5 années de son achèvement).

 

Exonération de la TVA

Tous les produits financiers exonérés de la TVA pour le cas d’un marchand de biens seront quand même comptabilisés pour permettre à l’expert-comptable de calculer le coefficient de déduction, à la condition que ces produits soient réalisés à titre principal, non accessoire.

 

Un expert-comptable spécialisé dans ce domaine : les avantages de son intervention

 

Les avantages liés au choix d’un professionnel adapté

Précisons de prime abord que seule la tenue d’une comptabilité est une exigence légale pour un marchand de biens, mais que louer les services d’un expert-comptable n’en est pas du tout une. Toutefois, il est chaudement recommandé de déléguer les tâches les plus complexes à ce professionnel, et la présence de nombreuses spécificités en matière comptable et fiscale renforce encore plus son importance.

Par ailleurs, le fait de choisir un professionnel ayant de l’expérience et possédant les compétences adéquates pour répondre aux besoins de l’entrepreneur et pour gérer les spécificités qu’entraîne la gestion financière des marchands de biens serait un avantage considérable. En effet, chaque métier a des caractéristiques et des obligations qui lui sont propres, le professionnel spécialisé en la matière sera alors plus à même de gérer ces particularités.

 

Les avantages liés aux missions diversifiées de l’expert-comptable

De plus, une conformité intégrale avec les diverses règles comptables, fiscales, sociales et juridiques sera garantie en faisant appel à un expert-comptable spécialisé dans ce secteur (qui peut également conseiller et accompagner l’entrepreneur dès la phase de création de la société concernée).

En bref, il sera là pour assurer la tenue d’une comptabilité régulière (dans le but d’établir les comptes annuels à l’intention de l’administration fiscale), pour réaliser les nombreuses déclarations fiscales (la TVA notamment) et sociales (il peut aussi procéder à l’établissement des fiches de paie dans le cas de la présence des salariés) tout en élaborant les liasses fiscales de la société. Ainsi, l’entrepreneur pourra se libérer de ces tâches chronophages pour se concentrer pleinement sur son activité de marchand de biens.

Expert-comptable