Bien que la société civile immobilière (SCI) s’apparente à un mode de gestion immobilière, sa constitution doit satisfaire les conditions de fond et de forme d’une société commerciale.
Par conséquent, elle est constituée par deux ou plusieurs personnes. Elle peut être constituée tant par une personne physique que par une personne morale.
Dans le présent dossier, la création d’une SCI avec une personne morale, en l’occurrence une société, sera mise en avant. Quelles sont les différentes caractéristiques de cette SCI ? Quelles sont les différentes étapes à suivre pour monter ce type de SCI ?
Créer une SCI avec sa société : caractéristique et avantages
Une SCI avec sa société : sa caractéristique
Il convient de souligner que lorsqu’on parle de société civile immobilière avec une société commerciale, on est en présence d’une SCI professionnelle. Cette société est caractérisée par la particularité de son objet social.
L’objet social de ce type de SCI est l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier destiné à l’exercice d’une activité professionnelle. Il est à préciser que la SCI et la société passent par la signature d’un contrat de bail. Cela permet de réduire l’assiette fiscale du fait que les loyers ne sont pas imposables.
Par ailleurs, la SCI professionnelle ne peut avoir de but commercial.
En outre, le régime social du gérant de la SCI dépend de son statut : gérant associé (rémunéré ou non rémunéré) ou gérant non associé. Le gérant associé percevant rémunération est soumis au régime de travailleur non salarié. Le gérant associé non rémunéré n’est soumis à aucun régime social. Quant au gérant non associé, il a le statut d’assimilé-salarié.
NOTE : La création d’une SCI professionnelle est, en principe, destinée aux professionnels libéraux.
Créer une SCI avec sa société : les avantages
Le recours à la société civile immobilière représente de nombreux avantages pour l’associé personne morale.
Dans un premier temps, la responsabilité des associés de la SCI professionnelle est limitée aux apports. Ce qui permet la protection du bien professionnel contre les poursuites des créanciers en cas de procédure collective ouverte à l’encontre de la société exploitante.
Dans un second temps, le recours à la SCI professionnelle présente des avantages fiscaux. D’un côté, les frais d’acquisition sont déductibles du résultat de l’entreprise. D’un autre côté, les associés de la SCI peuvent déduire du résultat la valeur du patrimoine immobilier en fonction de la durée de son utilisation. Enfin, la SCI peut choisir son régime d’imposition : impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
Dans un troisième temps, le recours à la SCI professionnelle facilite la revente de la personne morale. En effet, la SCI n’est pas transmise avec la société exploitante.
Créer une SCI avec sa société : étapes par étapes
Il faut suivre les démarches relatives à la création d’une société commerciale.
1re étape : Rédaction des statuts de la SCI
Pour rappel, les statuts sont destinés à régir le fonctionnement d’une société, quel que soit son statut juridique. En principe, ce document est rédigé soit par acte sous seing privé, soit par acte notarié.
Dans le cas d’une SCI, en revanche, les statuts sont rédigés par acte notarié, essentiellement lorsque les associés ont fait un apport requérant la réalisation d’une publicité foncière.
Par ailleurs, les statuts doivent prévoir les mentions obligatoires suivantes :
- la forme juridique ;
- l’objet de la société ;
- la dénomination ;
- le siège social ;
- le capital social ;
- la durée ;
- les apports ;
- les modalités de fonctionnement de la société civile immobilière.
2e étape : Constitution du capital social de la SCI
Le capital social est constitué par les apports réalisés par les associés. Entre autres, les apports en numéraire et les apports en nature constituent le capital social de la SCI. L’apport en numéraire est l’apport d’une somme d’argent.
L’apport en nature correspond à l’apport d’un bien meuble ou immeuble. Les biens, dans certains cas prévus par la loi, doivent faire l’objet d’une évaluation par un commissaire aux comptes. Après la réalisation des apports, le capital social doit être libéré.
NOTE : Il existe plusieurs modalités de détermination du capital social d’une SCI. D’un côté, le capital peut être fixe ou variable. D’un autre côté, la SCI peut être à capital élevé ou à capital faible.
3e étape : Signature et enregistrement des statuts de la SCI
Les statuts doivent être signés par tous les associés. Ils doivent être enregistrés auprès du service des impôts après la constitution du capital social.
Il convient de souligner que l’enregistrement des statuts est impératif pour les statuts rédigés par acte notarié.
4e étape : Publication d’un avis de constitution
Cette étape correspond à une mesure de publicité. Elle tend à informer les tiers de la création de la société civile immobilière. Pour ce faire, l’avis doit prévoir toutes les informations importantes relatives à la société. En d’autres termes, il est le récapitulatif des statuts de la société civile immobilière.
L’avis de constitution doit être diffusé dans un journal habilité à publier une annonce légale. Il peut également être diffusé sur le site officiel d’un journal d’annonces légales.
5e étape : Dépôt de la demande d’immatriculation
C’est la dernière ligne droite pour l’obtention de la personnalité juridique et de l’extrait Kbis. Ce faisant, la SCI doit déposer au centre de formalités des entreprises les pièces suivantes :
- Le formulaire M0 société civile ou déclaration de constitution dûment complété et signé ;
- Un exemplaire des statuts datés et signés par tous les associés ;
- Une attestation de parution au journal d’annonces légales ;
- Une attestation de dépôt de fond ;
- Un justificatif de jouissance de local ;
- Une copie de la pièce d’identité, déclaration sur l’honneur de non-condamnation du ou des gérants. Et un extrait Kbis de l’associé personne morale ;
- Document relatif à chaque bénéficiaire effectif ;
- Un chèque libellé au greffe du tribunal pour frais d’immatriculation.
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