La société civile immobilière fait partie des statuts juridiques accessibles en France et consiste à créer une société permettant l’optimisation de la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. On parle ici d’une forme juridique très appréciée notamment pour la gestion d’un patrimoine familial par exemple, pour l’investissement immobilier ou encore pour l’organisation d’une transmission d’un immeuble.
En outre, les démarches juridico-administratives peuvent sembler relativement compliquées pour certaines personnes, c’est la raison pour laquelle à travers ce présent article, nous allons aborder en détail les règles à savoir pour créer une SCI à plusieurs, en commençant par les conditions générales à respecter pour la constituer convenablement et légalement.
1- Les conditions majeures à respecter avant de procéder à la création d’une SCI à plusieurs
Combien d’associés est-il nécessaire pour créer une SCI à plusieurs ?
Lorsque l’on s’interroge sur les étapes à suivre pour créer une société immobilière, il est normal de se renseigner sur les principales conditions à respecter, notamment du point de vue des associés. De ce fait, il faut savoir que la législation française en la matière exige un minimum de deux associés pour constituer une SCI, et aucun nombre maximum n’est imposé. Notons également que les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.
NB. Toutefois, on peut trouver différents montages juridiques qui permettent de constituer une SCI par un seul bénéficiaire. Pour ce faire, il convient de créer fictivement une SCI à plusieurs associés (une répartition inégalitaire par exemple, 80 % des parts sociales détenues par un associé, 20 % entre les mains du second).
L’âge des associés comme conditions de création d’une SCI à plusieurs
On pense souvent que les enfants mineurs ne peuvent pas devenir associés au sein d’une SCI, mais il faut savoir que cela est possible, qu’il soit émancipé ou non. Concernant ce dernier cas, il convient d’obtenir l’autorisation des représentants légaux, ce qui dans la pratique, ne pose aucune difficulté apparente (ce sont généralement les parents qui créent la SCI avec le désir d’y intégrer leurs enfants mineurs).
NB. Afin d’éviter de faire peser la responsabilité indéfinie et solidaire aux mineurs associés (en cas de dettes), les statuts de la SCI peuvent prévoir une disposition qui limiterait la responsabilité de l’enfant uniquement au montant de son apport par exemple.
Les liens qui peuvent exister entre les associés de la SCI à plusieurs
Notons que la loi ne soulève l’existence d’aucun éventuel lien particulier entre les associés d’une SCI à plusieurs. Il est donc possible de la constituer entre amis, en famille, en couple, entre partenaires de pacs, etc. Par ailleurs, la question qui se pose régulièrement est comment procéder à la création d’une SCI familiale. Il s’agit d’une forme assez particulière de la société immobilière dont la constitution ne peut se faire qu’entre les membres d’une seule et même famille. Cela suppose donc l’existence d’un lien de filiation ou d’alliance entre cesdits membres. Il s’agit d’une forme sociale qui est destinée à faciliter considérablement l’acquisition, la détention, la gestion et le transfert d’un patrimoine immobilier.
2- Les étapes obligatoires à franchir pour la constitution d’une SCI à plusieurs
L’étape relative à la rédaction des statuts de la SCI à plusieurs
Pour créer une SCI familiale, la première formalité juridico-administrative à réaliser est la rédaction des statuts. Ces derniers pourront définir l’ensemble des règles de fonctionnement de la société. C’est d’ailleurs à travers ce document obligatoire qu’il sera possible de fixer les modalités et les pouvoirs donnés au gérant de la SCI par exemple. Par ailleurs, afin que la création de la SCI soit réalisée de la manière la plus optimale possible, les dispositions statutaires doivent comporter de multiples mentions obligatoires (la forme de la société, l’identité de l’ensemble des associés, la dénomination sociale, l’adresse de domiciliation, l’objet social, la durée de vie de la société, le montant du capital social, les
conditions de cession de parts sociales, etc.).
Rappelons que les statuts constituent un outil très important auquel il est essentiel de porter une attention particulière lors de la réalisation des démarches, il s’agit sans aucun doute de la formalité la plus importante lors du montage de la SCI à plusieurs. Pour les rédiger, il est possible de se baser sur un modèle de statuts de SCI, comme il est aussi possible de déléguer cette tâche à un professionnel tel qu’un avocat.
La procédure de dépôt du capital social de la SCI à plusieurs
En guise de rappel, le capital social constitue la somme des apports en numéraire (argent) ou en nature (biens) effectués par les associés de la SCI à plusieurs. En contrepartie de ces apports et en fonction de leurs valeurs, ces associés pourront recevoir des parts sociales. Ainsi, il sera nécessaire de procéder à l’ouverture d’un compte bancaire sur lequel le gérant pourra déposer le montant du capital social en numéraire de la SCI à plusieurs (le compte bancaire professionnel est fortement recommandé afin de séparer la vie personnelle des associés de l’activité de la société). Notons qu’une SCI peut se créer par la somme symbolique d’un euro. Dans la pratique, le capital social est en quelque sorte une garantie financière aux yeux des partenaires de la SCI, il s’agit d’un élément permettant à la société de payer les dettes potentielles en cas de difficultés. Lorsque le dépôt du capital à la banque est réalisé, une attestation de dépôt de fonds sera délivrée, il s’agit d’un document important et indispensable permettant d’immatriculer la SCI.
Une formalité de publicité obligatoire : la publication de l’annonce légale
Afin d’assurer la publicité de la démarche de création, il convient de publier une annonce légale dans un journal spécialisé. Il s’agit d’une formalité ayant pour objectif de notifier les tiers de la naissance de la SCI à plusieurs. Ainsi, il est nécessaire de procéder à l’annonce en optant pour un journal agréé à diffuser ce genre d’avis. Tout comme pour la rédaction des statuts, celle de l’annonce légale doit aussi respecter la présence de plusieurs mentions obligatoires (assez
similaires aux mentions obligatoires des statuts).
NB. En 2023, le tarif de publication d’une annonce légale pour la création d’une SCI à plusieurs s’élève à 185 euros HT (à la Réunion et à Mayotte, 222 euros HT).
Dématérialiser les formalités de création de la SCI à plusieurs
Après toutes les précédentes étapes, il convient de remplir le formulaire de création d’entreprises en ligne et de déposer les documents utiles à la formation du dossier. Notons que depuis le 1 er janvier 2023, toutes les formalités d’entreprises doivent obligatoirement se réaliser en ligne par l’intermédiaire du site du guichet unique des entreprises (il est possible de confier cette tâche à une plateforme juridique en ligne, cette dernière pourra s’occuper de toutes les
formalités sur ce guichet unique). Pour être valable, le dossier d’immatriculation de la SCI à plusieurs doit comporter un certain nombre de documents (exemplaire original des statuts, signé et daté par le gérant, l’attestation de parution dans un JAL, justificatif d’identité du dirigeant, déclaration de non-condamnation, justificatif d’occupation des locaux, etc.).
Dans la pratique, en cas de dossier incomplet (impliquant des frais supplémentaires), le greffe est en droit de demander des demandes complémentaires. Une fois le dossier complet, le greffe s’occupera d’étudier scrupuleusement sa validité dans un délai d’un jour.
En cas de dossier valide, le greffe pourra éditer l’extrait K-bis permettant à la SCI de prouver son existence et de réaliser l’ensemble des actes nécessaires. Il s’agit en quelque sorte de la carte d’identité de la SCI à plusieurs.
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