Une SCI ou une société civile immobilière fait partie des choix phares pour tout investisseur désireux de s’approprier une résidence ou une maison secondaire, il s’agit en effet d’une solution qui présente de multiples avantages.
Cependant, ce lot d’avantages n’est pas le seul élément à prendre en compte pour l’investisseur puisque l’achat d’un bien immobilier par le biais d’une SCI peut aussi impliquer certains inconvénients et est toujours accompagné par diverses spécificités qu’il est important de prendre en considération.
Pour rappel, une SCI est une structure juridique permettant de détenir un ou plusieurs actifs immobiliers. Elle doit être formée par au moins deux personnes qui détiennent des parts sociales au sein de la société, des parts dont le volume sera proportionnel aux apports qu’ils ont versés au capital social.
Régime d’imposition, avantages et inconvénients... tout sur l’achat d’une maison secondaire avec une SCI vous sera expliqué tout au long de ce présent article.
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Les avantages liés à l’acquisition d’une maison secondaire par l’intermédiaire d’une SCI
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Le moment opportun pour créer une SCI en vue d’acquérir une maison secondaire
La pertinence liée au choix d’une SCI peut être constatée dans diverses situations, qu’il s’agisse d’acquérir une résidence secondaire, de s’approprier une résidence principale ou encore dans le cadre d’un projet lié à un investissement locatif.
Il faut en outre savoir que la création d’une telle structure ne sera possible que si les associés fondateurs sont au moins au nombre de deux, des associés ayant pour projet commun de procéder à l’achat d’un bien immobilier (le cas d’une maison secondaire par exemple).
De ce fait, il est donc tout à fait envisageable de créer une SCI avec son conjoint, avec des amis ou encore avec des membres d’une seule et même famille. Dans ce dernier cas, on est en face d’une SCI familiale.
Ainsi, le partage de la maison secondaire s’effectuera au niveau des différents associés, et cettedite maison pourra ensuite faire l’objet d’un investissement locatif lorsque personne ne l’occupera.
NB. À l’instar de ce qui a été dit, les revenus locatifs issus de la résidence secondaire seront perçus par chaque associé en fonction des parts sociales qu’ils détiennent au sein de la société civile immobilière.
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Les avantages d’acheter une maison secondaire par l’intermédiaire d’une SCI : le côté pratique de cette solution
La création d’une SCI dans le but d’acquérir un bien immobilier (une résidence secondaire) peut présenter de multiples atouts pour les associés, notamment sur le côté pratique de l’opération d’achat.
De prime abord, les associés pourront plus aisément obtenir un prêt immobilier puisque les établissements de crédit ou les banques accordent plus facilement leur confiance à des entités plutôt qu’à des personnes physiques.
Ainsi, avec plus de financements, il sera possible pour les associés d’investir dans des maisons secondaires plus conséquentes en termes de valeur.
Enfin, le côté pratique de cette opération se résume aussi par le fait que les parts sociales des associés peuvent être cédées ou vendues à tout moment par leur détenteur au prorata du montant d’investissement de départ. Il peut s’agir d’une opération réalisée avec un autre associé ou encore avec une tierce personne à la SCI.
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La facilitation de la transmission du bien et absence de risque de conflits sur l’indivision
Le fait d’acheter une maison secondaire par le biais d’une SCI permet aux associés de transmettre plus aisément cedit bien et d’en avoir des avantages sur les frais de transmission.
En effet, les parents peuvent céder leurs parts sociales à leurs prédécesseurs tout en profitant d’abattements de 100 000 euros par enfant pour chaque donation (un renouvellement tous les 15 ans sera possible).
Par ailleurs, le souci lié au régime d’indivision qui est d’habitude le régime en vigueur à appliquer lors de l’acquisition commune d’un bien immobilier n’existera pas pour le cas d’une SCI.
En effet, ce régime ne s’appliquera pas dans le cadre d’une SCI, permettant ainsi aux associés d’éviter tout désaccord pendant le partage de la maison secondaire entre les bénéficiaires dans une situation spécifique (en cas de séparation ou en cas de décès).
NB. Notons également qu’une fiscalité avantageuse pourra être bénéficiée par les associés d’une SCI, avec souvent une déduction des charges. Enfin, en cas de non-résident, le fait d’acquérir une maison secondaire par l’intermédiaire d’une SCI peut faciliter le financement dudit bien.
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Les inconvénients ou les limites qu’on peut constater sur l’achat d’une maison secondaire en créant une SCI
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Le caractère illimité de la responsabilité des associés d’une SCI
L’achat d’une maison secondaire avec une SCI ne présente pas uniquement des atouts, cela peut également avoir quelques inconvénients considérables et non négligeables. En premier lieu, la responsabilité des associés dans une SCI aura un caractère indéfini et illimité.
De ce fait, en cas de dettes contractées au sein de l’entreprise, chacun des associés (sans exception) sera tenu de les payer, en fonction de la somme versée au capital social de la société. En outre, le patrimoine personnel des associés sera engagé en SCI.
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Se heurter à des démarches administratives assez fastidieuses
Il faut aussi savoir que la création et le mode de gestion d’une SCI doivent faire l’objet de plusieurs formalités juridico-administratives plus ou moins fastidieuses.
On parle notamment de la rédaction statutaire, du choix du gérant, des formalités de dépôt du capital social, des formalités liées à la publication d’une annonce légale dans un JAL, de l’immatriculation de l’entreprise au RCS, etc.
De plus, il convient de débourser un certain coût pour mettre en place une telle structure (1 500 euros en moyenne pour l’intégralité des frais de lancement de la société).
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Les formalités de l’achat d’une maison secondaire en SCI et le régime fiscal à appliquer
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La SCI : les modalités liées à sa constitution et à sa gestion
La SCI suit généralement les mêmes modalités de création qu’une société lambda. En effet, il faudra en premier lieu rédiger les statuts en respectant toutes les mentions obligatoires (dénomination sociale, statut juridique, durée de vie, objet social, capital social, adresse de domiciliation, etc.).
Ensuite, la seconde formalité principale à effectuer est la publication d’un avis de création de la SCI dans un journal d’annonces légales ou dans un JAL.
Enfin, il convient de procéder à l’enregistrement de l’entreprise au RCS au niveau du greffe de tribunal de commerce dans le but d’obtenir l’extrait K-bis.
NB. Notons que depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités d’entreprises doivent impérativement s’effectuer sur le site du guichet unique des entreprises.
Par ailleurs, chaque associé doit investir un apport dans le capital de la SCI et obtiendra en retour un nombre de parts proportionnel. Il convient aussi de préciser que lors de la cession éventuelle du bien, il faudra préalablement avoir l’accord des associés majoritaires, a minima.
NB. La législation française n’exige aucun capital de départ minimum pour la constitution d’une SCI et les apports peuvent être réalisés soit en nature, soit en numéraire.
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Qu’en est-il de la fiscalité à prendre en compte pour l’achat d’une maison secondaire en SCI ?
D’abord, le choix de l’impôt sur le revenu ou l’IR est envisageable si aucun bénéfice n’est généré par la maison secondaire détenue par la SCI, ainsi, les associés ne sont pas obligés de déclarer un quelconque revenu.
Il convient simplement de remplir une déclaration 2072 — S-SD lors de la création de la SCI. Cependant, des revenus peuvent être issus de la mise en location de la maison secondaire, dans ce cas, chaque associé est dans l’obligation de déclarer les revenus individuels perçus (toujours selon les parts qu’ils possèdent au sein de l’entreprise).
L’impôt sur les sociétés ou l’IS est obligatoire si les revenus locatifs excédent 10 % du montant total.
Pour le cas de l’IS, une fois que la maison secondaire est louée meublée, ce régime s’applique automatiquement. Dans ce cas, la SCI doit impérativement effectuer une déclaration de revenus, même si aucune recette locative n’est encore générée. Un impôt sur les dividendes sera aussi payé si des dividendes sont versés aux associés.
Enfin, un impôt sur les plus-values générées doit aussi être réglé par les associés en cas de revente.
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