La SCI ou la société civile immobilière peut être sujette à de nombreux changements au cours de son existence sociale. Rappelons qu’il s’agit de l’entité la plus fréquemment choisie par les entrepreneurs voulant acquérir et gérer un patrimoine immobilier.

Même si l’on est face à une action peu courante, il arrive qu’une SCI se transforme en SARL de famille pour des raisons plus ou moins évidentes. En effet, toute société quelle qu’elle soit possède ses limites, et la SCI ne déroge pas à cette réalité. L’une d’elles s’apparente notamment par le fait que ses activités sont très règlementées, ce qui pourrait imposer une sorte de barrage pour les contribuables.

Ce qui n’est pas le cas en revanche pour une SARL de famille, qui permet de bénéficier d’un important avantage fiscal. Dans ce guide de 2022, nous allons déterminer le moment opportun pour procéder à la transformation, les raisons de cette opération ainsi que les démarches à suivre pour bien la mener.

 

Des caractéristiques essentielles à savoir sur ces deux statuts juridiques

 

L’essentiel à savoir sur une SCI

L’objet social d’une SCI est purement civil, autrement dit elle servira plutôt à gérer un patrimoine (par au moins deux personnes) dans la perspective de procéder à la location de cedit patrimoine. Les bénéfices comme les pertes sont ainsi divisés entre les associés.

D’un point de vue fiscal, on remarque une certaine transparence de la SCI lorsque son régime d’imposition est basé sur l’IR ou sur l’impôt sur le revenu. Effectivement, rappelons que les associés recevront des revenus par rapport aux parts qu’ils possèdent au sein de la société, des revenus qu’ils percevront à titre individuel, en tant que revenus fonciers.

Aussi, il est important de savoir qu’une SCI peut choisir de se soumettre au régime de l’IS ou de l’impôt sur les sociétés, un choix qui est irréversible et qui n’est pas sans conséquence. En effet, en optant pour ce régime, il faudra s’occuper d’enregistrer tous les mouvements financiers en comptabilité, et ce pour toute revente ou toute plus-value déterminée en fonction du prix d’achat moins les amortissements (imposable suivant le barème de l’IS).

 

Les aspects majeurs sur la SARL de famille

La SARL ou la société à responsabilité limitée est l’une des formes juridiques les plus sollicitées par les entrepreneurs français, et elle peut revêtir une forme familiale, une structure dans laquelle tous les associés doivent absolument être issus d’une même famille (conjoints inclus). Cela implique donc que la cession de parts à un tiers (autre que la famille) est impossible.

À l’opposé de la SCI, la SARL a comme objet social l’exercice d’une activité commerciale. En ce sens, il est tout à fait envisageable d’acheter et de revendre des biens immobiliers. Cependant, la qualité de majeur est indispensable pour les associés. La SARL familiale se démarque par l’avantage fiscal qu’elle offre, notamment par le fait de pouvoir choisir le régime des sociétés de personnes afin de contourner l’IS.

Cela veut donc dire que les bénéfices seront répartis entre les associés en suivant le barème progressif d’imposition. L’adhésion d’une SARL de famille à un centre de gestion agrée ou à un CGA est également intéressante dans la mesure où cette action permettrait d’échapper à la majoration de 25 % des bénéfices réalisés.

 

Les éléments à savoir concernant la transformation d’une SCI en SARL familiale

 

Les motifs les plus fréquents de ce changement peu courant

Comme dans une SCI il est impossible d’avoir accès à une location LMNP ou une location meublée non professionnelle, le motif premier de cette transformation ne peut être que cela, puisque cet accès sera envisageable dans une SARL familiale. En tant qu’activité commerciale, la LMNP se caractérise par son avantage fiscal.

En effet, les revenus issus de ce type de location ne sont pas assimilés à des revenus fonciers, mais plutôt à des revenus commerciaux. Ainsi, ce sera le régime BIC qui entra en jeu, ou celui du micro-BIC (bénéfice industriel et commercial). De plus, les avantages du statut LMNP seront facilement accessibles tout en contournant les contraintes liées à l’IS.

En outre, la responsabilité joue également un rôle majeur dans cette transformation. La SARL permet de limiter la responsabilité des associés comme son nom l’indique (à hauteur de leurs apports au capital social), tandis que celle des associés d’une SCI est illimitée en cas de difficulté financière. Ceci peut ainsi constituer une raison très valable pour entamer la transformation.

 

Les atouts et les limites de cette transformation

À l’instar de ce qui a été susmentionné, le fait d’éviter l’IS est la raison principale de la transformation d’une SCI en SARL familiale, il s’agit donc d’un avantage majeur à ne pas négliger. Ensuite, le fait de profiter du statut LMNP est également à prendre en considération, un statut qui pourrait grandement diversifier l’activité immobilière, tout en optimisant la fiscalité de la structure.

Néanmoins, la limite de cette transformation est le fait de restreindre la participation à la société que pour la famille. On entend ici par famille des proches, allant jusqu’au deuxième degré, incluant notamment les conjoints.

NB. Cette transformation ne veut certainement pas dire qu’une nouvelle personne morale est créée. Ainsi, on remarque une conservation du patrimoine de la SCI, ce dernier est simplement transmis à la SARL de famille. Enfin, notons que les procédures de création d’une SARL n’auront pas lieu d’être.

 

Les formalités administratives à réaliser pour la transformation d’une SCI en SARL de famille

 

Par quel moyen faut-il procéder à la transformation ?

Pour mener à bien une opération de cette envergure, les associés peuvent choisir de réaliser eux-mêmes toutes les formalités juridico-administratives, du début à la fin, sans aucune aide extérieure.

Aussi, ces tâches administratives peuvent également être confiées aux soins d’un professionnel tels qu’un avocat ou encore un expert-comptable dont le domaine de compétence se rapproche de ce type d’opération.

Enfin, les legaltech ou les plateformes d’accompagnement en ligne sont également une solution intéressante. En effet, ces plateformes offrent l’avantage d’une opération rapide, dématérialisée et à un prix défiant toute concurrence.

 

Les formalités proprement dites pour effectuer la transformation

Elles sont exactement les mêmes que celles des autres statuts juridiques. Ainsi, une succession d’étapes doit impérativement être respectée à la lettre. En cas d’irrégularité ou d’erreurs dans la réalisation des formalités, le greffe pourrait refuser le dossier de transformation.

Il convient d’abord de tenir une assemblée générale extraordinaire pour la prise de décision par rapport à la transformation. À l’issue de cette AGE, un procès-verbal sera établi, un document qui sera enregistré au SIE ou au service des impôts et des entreprises, et qui reprend divers éléments substantiels (les informations sur la société, l’adoption de la résolution, la date, la modification statutaire).

Ensuite, une publication d’un avis de transformation s’impose, une formalité à effectuer dans un JAL ou un journal d’annonces légales, pour notamment informer les tiers de cette opération.

La modification des statuts sera l’étape suivante. Enfin, il convient de déposer un dossier unique de transformation de la SCI en SARL familiale (contenant le procès-verbal d’AG, l’exemplaire des statuts modifiés, deux exemplaires du formulaire M2 et l’attestation de parution de l’avis) en s’adressant au greffe du tribunal de commerce dont dépend la société.

Après le dépôt au greffe, ce dernier publiera la modification au BODACC et s’occupera des formalités à effectuer au RCS.

 

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