En toutes circonstances, le secteur de l’immobilier est souvent considéré comme un secteur très sécurisant et très prisé par les investisseurs. En effet, en temps de difficulté ou en temps normal, certaines personnes s’y réfugient en procédant à des investissements locatifs. Ces derniers sont principalement mis en place grâce à des sociétés civiles immobilières (SCI), et par des SCI familiales si leurs créateurs sont des personnes de même famille. La création et le fonctionnement d’une telle structure nécessitent le respect d’un certain nombre de dispositions légales.

Cependant, la question qui se pose est de savoir s’il est possible de créer une SCI familiale sans apport. D’une manière théorique, la réponse est oui. Toutefois, il s’avère être compliqué d’investir dans de telles conditions dans la pratique, puisque ce type d’investissement implique des ressources financières assez conséquentes. Voyons dans cet article les éléments entourant cette création.

 

Un bref rappel sur les différents éléments caractérisant une SCI familiale

 

Les généralités sur le statut juridique de la SCI familiale

Pour permettre de situer le statut juridique de la SCI familiale, on peut dire qu’il s’agit d’une forme variée de la SCI classique. La seule spécificité qu’on peut évoquer est celle relative au lien qui se trouve entre les associés. En effet, la SCI familiale doit absolument être créée par au moins deux personnes issues d’une seule et même famille. Ce sera grâce à ce lien de parenté qu’un régime fiscal particulier peut être mis en avant dans le cas d’un transfert ou d’une transmission de patrimoine. Autrement dit, on peut remarquer une baisse considérable en matière de frais de succession (une des raisons qui pousse les personnes à se tourner vers ce statut juridique).

Comme il a été dit en introduction, la création d’une telle structure doit s’effectuer en respectant quelques formalités obligatoires, à l’instar des autres formes sociétales. On parle notamment de la rédaction statutaire, du dépôt d’un capital social (un euro symbolique est permis puisque la loi n’exige pas un minimum légal), de la répartition des parts sociales et enfin des diverses procédures relatives à son immatriculation. En outre, son objet social est essentiellement lié à des investissements immobiliers en vue d’une location. Enfin, précisons que la responsabilité des associés revêt un caractère illimité.

 

Les principales raisons qui incitent les personnes à constituer une SCI familiale

Les motifs majeurs qu’on peut évoquer ici sont au nombre de deux : ceux qui concernent les avantages financiers, et ceux relatifs à des avantages fiscaux. Pour le premier cas, ce type de statut juridique facilite la transmission de biens pour un couple par exemple, ou permet de procéder à une nette indivision entre les héritiers d’une même famille et la concrétisation d’un projet immobilier commun. De plus, comme il a été susmentionné, les frais et les charges concernant toute transmission seront drastiquement réduits. 

Par ailleurs, en matière fiscale, il est tout à fait envisageable de procéder à une cession partielle d’un immeuble en l’effectuant tous les 15 ans (les parts sociales seront cédées petit à petit). Ceci constitue un avantage fiscal très intéressant parce que si le montant des parts à céder ne franchit pas les 100 000 euros, il est certain de profiter d’abattements fiscaux très intéressants, tout en s’exonérant de frais de succession. Enfin, le fait que la SCI familiale permette à ses créateurs de conserver leurs parts sociales au sein de la société est un critère essentiel dans l’obtention d’un déficit foncier.

 

Les éléments à prendre en considération pour créer une SCI familiale sans apport

 

La faisabilité d’une telle action d’un point de vue théorique et son caractère non pertinent d’un point de vue pratique

Comme il a été brièvement mentionné plus haut, le fait de procéder à la création d’une SCI familiale est possible, mais peu pratique. Notons que son capital social est formé par les apports réalisés par les associés (une action peu encadrée par la loi) et que le caractère indéfini de la responsabilité des associés implique la non-nécessité de faire intervenir un professionnel pour évaluer les biens en nature. Il en est de même du déblocage du capital qui n’est pas non plus encadré.

Ainsi, il n’existe pas un seuil minimum à atteindre lors de la constitution du capital social de la SCI familiale. Théoriquement, il est donc possible de la créer avec seulement un euro (cela équivaut à zéro apport). Toutefois, cela engendrera inévitablement des problèmes relatifs au financement.

Les problèmes se situeront surtout au niveau des établissements de crédit et des banques puisque ces institutions exigent souvent un apport minimum comme un pourcentage de 10 % généralement. Cette exigence est notamment due par le fait que les projets réalisés dans le cadre d’une SCI familiale impliquent de débourser un montant conséquent du fait de la nature immobilière desdits projets. En plus, ces banques peuvent également créer une sorte de garantie permettant la récupération de la somme d’argent dans le cas d’une éventuelle faillite. C’est la principale raison qui justifie l’impossibilité et l’inutilité de créer une SCI familiale sans apport.

 

Comment alors créer cette SCI familiale sans apport ?

Pour créer une SCI familiale sans apport tout en ayant un prêt, il sera nécessaire de respecter diverses conditions. En premier lieu, il faut prendre en compte la capacité que pourront avoir les associés lorsqu’il sera question de s’endetter. La banque va ainsi analyser la situation de chacun des associés (ceux qui peuvent emprunter) en prenant en compte leurs revenus et leurs éventuelles dettes. Aussi, une autre condition est que chacun d’eux doit être en mesure de couvrir les charges relatives à l’emprunt s’il arrive que la SCI familiale ou d’autres associés soient défaillants.

Cela dit, l’emprunt réalisé par la SCI familiale est considéré comme quasi inexistant parce que la société ne va être qu’une entité transparente aux yeux de la banque. En effet, cette dernière ne va plus s’intéresser à la capacité d’endettement de la SCI familiale (sauf dans le cas où celle-ci possède d’ores et déjà un patrimoine immobilier mis en location qui génère des loyers), mais plutôt aux différents prêts octroyés qui ont servi à financer ces investissements immobiliers.

En outre, la banque apportera également une attention particulière au montant des loyers à percevoir avant d’octroyer un emprunt sans apport à la SCI familiale. Cedit montant servira notamment à s’acquitter des mensualités relatives au prêt. C’est la raison pour laquelle il ne faut surtout pas minimiser les étapes pré création de la société, c’est-à-dire l’élaboration d’un business plan clair et net avec une analyse détaillée du marché, présentant le fond du projet et les aspects attractifs du bien en question (on parle de son emplacement par exemple). Cela sera notamment utile pour avoir une estimation des loyers en comparant ce bien avec un autre qui aura à peu près la même valeur.

Enfin, quand on parle de garanties, on fait souvent référence à la solidarité des associés de la SCI familiale. En tout cas, c’est ce qu’exigent souvent les établissements de crédit, le fait que les associés puissent se porter garants solidairement en fonction de leurs parts sociales. Mais puisqu’on est ici dans le cas d’une création sans apport, la banque peut demander une sorte d’hypothèque conventionnelle pour qu’elle puisse procéder à la saisie du bien immobilier en guise de remboursement.

 

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