La SCI ou société civile immobilière est plus qu’une société. C’est un mode de gestion immobilière, une structure permettant à deux ou plusieurs personnes d’acquérir et de gérer en commun un bien immobilier. La flexibilité et la simplicité de fonctionnement sont les raisons pour lesquelles les membres d’une famille optent pour ce statut juridique pour la gestion de leur patrimoine immobilier. On parle alors de SCI familiale. Cette société civile immobilière est caractérisée par la qualité de ses associés. En effet, ces derniers doivent avoir un lien de sang ou d’alliance. Ce guide présentera tout ce qu’il faut savoir sur ce statut juridique et sur les étapes relatives à sa création.
Créer une SCI familiale : le statut en quelques mots
Il convient de voir dans un premier le fonctionnement de ce statut juridique, et dans un second temps, l’intérêt du recours à ce statut.
SCI familiale immobilière : comprendre son fonctionnement
La société civile immobilière familiale est instituée par deux ou plusieurs membres d’une même famille qui apportent à la société un ou plusieurs immeubles contre le bénéfice de parts sociales. Le bien apporté constituera une propriété de la SCI.
Concernant la qualité des associés, il n’est pas nécessaire qu’ils aient la capacité commerciale. De ce fait, un mineur peut être associé d’une société civile immobilière familiale.
À l’instar des sociétés commerciales, la SCI doit être dirigée par un gérant. Ce dernier peut être aussi bien un des associés ou une tierce personne. Il a pour mission d’agir dans l’intérêt de la société. Aussi, il réalise tous les actes de gestion nécessaire à la SCI. L’étendue des pouvoirs du gérant de la SCI est prévue par les statuts. Par ailleurs, il convient de noter que lorsque la SCI familiale est créée par parents et enfants, il y a cogérance. Un tel mode de gérance est régi par les statuts de la société civile immobilière.
Enfin, lorsqu’on parle de fonctionnement, il convient de soulever les droits et la responsabilité des associés de la SCI familiale. D’une part, les associés participent aux décisions importantes de la société. Ils ont droit à l’information. D’autre part, les associés répondent indéfiniment des dettes de la société civile immobilière familiale.
SCI familiale immobilière : intérêt de ce statut
Le recours à la SCI familiale représente de multiples intérêts.
Dans un premier temps, un intérêt juridique. La SCI familiale est destinée à pallier à la situation d’indivision à l’issue d’une succession. Cette dernière est l’exemple le plus courant dans le cadre familial.
Le recours à la forme de SCI familiale facilite la transmission et la cession du patrimoine. En effet, l’associé détient une part sociale en contrepartie de son apport en bien immobilier, les héritiers auront droit à cette part sociale et non une fraction de l’immeuble. Par ailleurs, la cession du patrimoine ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.
Dans un second temps, un intérêt financier. Il s’agit notamment des avantages relatifs à la fiscalité. C’est notamment la réduction des droits de succession. Par ailleurs, les associés sont libres dans le choix de son régime fiscal. Il est à noter que le choix de l’impôt sur les sociétés est intéressant pour une SCI. Grâce à cette imposition, la SCI peut bénéficier des dispositifs de la loi PINEL. Par conséquent, chaque associé de la SCI bénéficie réduction d’impôt dans la limite du prix en fonction de la durée de location.
Créer une SCI familiale : les étapes à suivre
1re étape : Constitution du capital social
Pour rappel, le capital social d’une société est la somme des valeurs apportées à la société. Ainsi, le capital social est constitué par deux formes d’apport : l’apport en numéraire (une somme d’argent) et l’apport en nature par le transfert d’un patrimoine immobilier à la société.
2e étape : Rédaction des statuts
Rappelons-le, les statuts constituent un document destiné à régir le fonctionnement, le régime juridique et fiscal de la société civile immobilière familiale. De ce fait, sa rédaction est considérée comme une étape primordiale. À cette fin, il est opportun de faire appel à un expert pour procéder à la rédaction dudit document. En effet, les dispositions légales ont émis des exigences sur la forme et le fond des statuts. Certaines informations doivent y être mentionnées.
Les statuts doivent être signés par les associés.
3e étape : Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
La création d’une société, quelle que soit sa forme, doit être connue du public. Afin d’informer les tiers, la publication d’un avis de constitution est la première mesure de publicité. Ainsi, il est nécessaire que l’avis contienne toutes les informations relatées dans les statuts. Le journal habilité à publier des annonces légales compétent est celui du ressort du siège social de la société civile immobilière.
Après paiement des coûts relatifs à la publication, la SCI reçoit une attestation de parution.
4e étape : Dépôt de demande d’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés
C’est l’étape finale en vue de l’obtention d’un extrait Kbis. Ce dernier est le document qui atteste l’existence légale de la société civile immobilière familiale. Pour ce faire, il faut déposer la demande d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce.
Pour ce faire, l’intéressé doit fournir les documents suivants :
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Le formulaire M0 dûment complété, signé et daté ;
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Un exemplaire des statuts avec les annexes éventuellement, ledit exemplaire doit être signé par tous les associés ;
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L’attestation de dépôt de fonds ;
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L’attestation de parution dans un journal d’annonce légale ;
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La déclaration des bénéficiaires effectifs ;
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Un justificatif d’identité du gérant ;
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Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant, datée et signée ;
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Un chèque (frais d’immatriculation).
NOTE : Il convient de noter que les démarches relatives à la création d’une SCI familiale peuvent être faites en ligne. En outre, pour la réalisation de ces démarches, les associés peuvent recourir à l’intervention d’un service juridique en ligne. Cette solution est très avantageuse.
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